Det är inget mysterium att vara huvudentreprenör, även om det krävs vissa färdigheter med människor, ekonomi och allmänt bra förnuft. För någon som aldrig har gjort det är det nödvändigt att ställa frågor, varav några kan verka elementära eller till och med dumma. Och en förmåga att lösa problem är verkligen till hjälp. Jag skulle inte rekommendera att en nybörjare agerar som sin egen entreprenör om jobbet är stort, säg ett nytt hus eller ett stort tillskott - men en ombyggnad av måttlig storlek kan vara ganska hanterbar.
Ändå väcker det fortfarande den verkliga frågan: Det är det inte Kan jag göra det?
Dess Ska jag göra det?
Fördelar och nackdelar
Det bästa argumentet för att försöka vara din egen entreprenör är utdelningen. Entreprenörer är trots allt i affärer för att tjäna pengar, så det är helt rimligt att lägga till 20 eller 30 procent av material- och arbetskostnaderna.
Om du är din egen GC behöver du inte betala någon den procentsatsen.
Å andra sidan finns det argument mot att vara din egen entreprenör. Om du till exempel inte är nöjd med den färdiga produkten kan du inte klaga till din GC att jobbet inte är tillräckligt bra och vägra att göra den senaste betalningen. Du skulle prata med dig själv för att du är huvudentreprenör.
Det kan vara den största enskilda anledningen att inte vara din egen GC. Om du anställer någon för att göra jobbet åt dig och då går något fel, kommer det förmodligen inte att vara ditt problem eftersom GC betalas för att lösa problem och få jobbet gjort. När du anställer en huvudentreprenör betalar du för hans erfarenhet, kompetens, förmåga att förutse problem och, mer än någonting, för hans vilja att ta slutligt ansvar för hela jobbet. Och han får tillstånd, gör schemaläggningen och hanterar tvister mellan underleverantörer och leverantörer.
Så om du väljer att göra GC: s jobb får du några sömnlösa nätter. Om stora problem skulle uppstå kommer du inte att ha samma enkla möjlighet att ringa din advokat och säga till honom: "Stäm den jävla GC, det är hans fel." Att agera som din egen entreprenör betyder inte att du spänner på ett verktygsbälte och svänger en hammare hela dagen.
Att vara din egen entreprenör kan innebära att du ökar oddsen för att få exakt vad du vill. GC tjänar pengar genom att utföra varje jobb enkelt och effektivt så att de kan gå vidare till nästa. Förändringar på vägen och variationer från det vanliga som får ett jobb att vara längre kan orsaka irritation och samarbetsvillighet från en GC. Således, om du är mycket detaljmedveten och planerar att titta över allas axlar ändå, kan det vara vettigt för dig att vara din egen GC.
Enligt en undersökning från 1996 utförd av Consumers Union använde ungefär hälften av läsarna en GC för att övervaka sina renoveringar. Graden av mättnad var ungefär densamma för dem som gjorde det och de som inte gjorde det. Kanske är den genomsnittliga läsaren för konsumentrapporter mer försiktig och kunnig än den genomsnittliga personen … men kanske är du det också.
Låt oss nu prata om de viktigaste delarna av jobbet.
Anställa underleverantörer
Det här är ditt ansvar, och det är avgörande, eftersom det här är damerna och herrarna som faktiskt kommer att bygga om ditt hus åt dig. Det är snickare, rörmokare, elektriker och andra hantverkare som översätter planerna till dina bostadsutrymmen. Som med alla chefer är nyckelfärdigheten att hitta rätt personal.
Den viktigaste spelaren blir förmodligen din snickare. Han är personen som kommer att forma strukturen som definierar utrymmena. Han bygger ramverket som kommer att vara matrisen för elektriska ledningar, rörledningar, ventiler, telefonledningar och isolering. Han kommer tillbaka efter allt som har grovbearbetats och täcker det med färdiga ytor. Snickaren är den viktigaste spelaren och bör anställas först.
Snickaren är din primära underdel, så be honom om hjälp med att hitta en elektriker, rörmokare eller murare. Och oroa dig inte för mycket om cronyism här. De flesta snickare kan räkna med att de rekommenderar människor de gillar att arbeta med, men få rekommenderar personer som inte känner till sina jobb. De vet vilka är killarna som förstör schemat och som gör slarvigt arbete och gör problem för alla andra. De vill inte ha huvudvärk mer än du.
För att hitta snickare eller underleverantörer, fråga vänner och grannar. De gula sidorna är också en bra källa. Ett annat alternativ är att besöka arbetsplatser i närliggande bostadsområden. Gå direkt in och be efter snickaren, VVS-entreprenören eller elektrikern. Chansen är stor att du kommer med ett visitkort, ett telefonnummer eller eventuellt ett möte. Du kan till och med få en uppskattning om ditt jobb om du har planerna med dig och chefen har en timme att döda.
En annan bra källa till subs är leveranshus. Fråga i VVS-, el- eller kakelbutiker som handlar med affärer. Du borde få ett par namn. Be andra prenumeranter om namnen på de hantverkare de respekterar och med vilka de har arbetat.
Kontrollera varje under referenser (kunder, leverantörer, banker och andra). Få flera undergrupper för att uppskatta de stora jobben och minst två för de små (att ersätta ett befintligt badrum med en ombyggnad är ett litet jobb, VVS två nya bad, en tvättstuga och en badtunna i ett stort tillskott är en stor en). Gör ditt hemarbete på de personer du anställer innan du anställer dem.
När det gäller att hantera subs, tänk på att de flesta av dem bjuder på många jobb och vissa tar på sig praktiskt taget alla de erbjuds. De dåliga nyheterna är att du som engångskund kan få en plats längst ner på sin prioriteringslista, långt under GC: erna som kommer att bygga många hus i framtiden och därför kan fortsätta kunderna för undergrupperna tjänster.
Du måste ställa dig själv för frustrationer och schemaläggningsproblem men å andra sidan tar du inte världen ensam. Dina medlemmar kommer också att vara viktiga allierade för att få ditt jobb gjort. De finns inte bara för att få ditt hus byggt utan för att hjälpa dig att göra det. Du kan bli övertygad om att hitta den stolthet som många enskilda operatörer inom byggbranschen tar i sitt arbete. Försök att använda den stoltheten och anden till din fördel. Bra planering från din sida och ständig kommunikation med de olika delarna är båda viktiga.
Många stater och kommuner kräver att huvudentreprenörer är licensierade och ordentligt försäkrade innan de lagligen kan hänga ut en singel som identifierar sig själva som GC. Det finns dock inga sådana krav för att husägaren ska fungera som sin egen GC. Om du efter att du gjort det själv gillar det så mycket att du vill göra det igen för någon annan kan du ta reda på vad kraven är.
Försäkring
När du agerar som din egen GC behöver du en byggnads risk- eller brandpolicy. I de flesta stater tenderar priserna att variera bara något från företag till företag eftersom de vanligtvis är noggrant reglerade, men kontakta försäkringsagenten som hanterar din husägares policy för att fastställa det pappersarbete som krävs och kostnaden. Du vill ordna att försäkringen är effektiv när byggmaterialet anländer eller den första arbetaren sätter sin fot på platsen, beroende på vilket som är tidigare. Om du har ett bygglån kommer banken antagligen att insistera på att du har ett giltigt försäkringsbindemedel till hands när du stänger lånet. När arbetet är klart kan du sedan ändra policyn till standard husägares täckning.
Att fatta beslutet
Ta inte lätt på beslutet att vara din egen huvudentreprenör. Låt inte möjligheten att spara betydande pengar förblinda dig för risken för komplikationer och konflikter. Du kanske hittar mycket tillfredsställelse över att ha åldrats hela processen själv, men du bör också vara säker på att du har tid, mänskliga kunskaper, organisatoriska förmågor och helt enkelt vill fortsätta kursen, även när det går lite grov. Och det kommer-ingen byggprojekt är utan dess upp-och nedgångar, dess motgångar och frustrationer. För många är markeringen som en GC lägger till de faktiska byggkostnaderna ett rättvist pris att betala för att manövrera processen. Det finns en potential för besparingar, men det måste också finnas en investering för din del av tid och engagemang. Du kommer att behöva samordna underavdelningens aktiviteter, fastställa scheman, betala räkningar och utföra ett antal andra funktioner. Men det finns en annan roll du också måste ta.
Som GC är du personen med "buck-stops-here" -tecknet på sitt skrivbord. Besluten, stora som små, är dina att fatta. Det kommer att finnas yrkesverksamma som hjälper dig att svara på frågor och råd, men slutligen är din myndighetens röst.
Så fråga dig själv om du har:
- Tiden.
Nej, det är inte ett heltidsjobb. Du behöver antagligen inte spendera mer än två timmar om dagen under byggandet. Ändå måste du vara i beredskap för överraskningar och nödsituationer. Är din arbetsplats tillräckligt nära ditt hem och är ditt schema tillräckligt flexibelt för att du ska kunna åka till arbetsplatsen under arbetstiden? Vad sägs om vid lunchtid? Är du tillgänglig via telefon för det mesta? - Åtagandet.
Ta inte jobbet som huvudentreprenör på ett infall. Du kommer förmodligen inte att kunna lämna ut det till någon annan halvvägs utan att kosta dig själv de flesta av de pengar (eller mer) du hoppades kunna spara. - Personligheten.
Okej, nu ska vi verkligen prata. Du måste vara chef. Det betyder att du ibland måste vara tuff med dina subs. Ändå kan du inte störa deras arbete. Det är en fin linje. Har du tillräckligt med tålamod, kritiskt avstånd och skicklighet för att du båda kan låta proffsen göra det arbete de vet hur man gör bättre än du ännu instinktivt vet när du ska gå in?