Bostäder brukade vara en ganska säker investering - du lägger in dina pengar och om några år när det var dags att sälja skulle ditt hus vara värt mer än du betalade för det. Tyvärr upptäcker många säljare att de vinsterna i bostadskapital som de trodde att de hade vunnit under höga år är inget annat än sorgliga minnen.
Det är dock inte helt sant för alla: Även på denna brutala fastighetsmarknad finns det fortfarande områden där bostadspriserna håller fast eller till och med ökar.
Hur kan du veta var du (och ditt hem) passar in? Det är inte ett enkelt svar. Här är sex tips för att prissätta ditt hem korrekt på en volatil bostadsmarknad.
Förbered dig på en verklighetskontroll
Om du köpte ditt hem på marknadens höjd (eller om du betalade in bostadskapitalet när tiderna var flamma), kanske du är ute efter säljarens version av klisterstöt. Fastighetsexperter säger att även när husägare inser att värdet på hus runt omkring dem har sjunkit, håller de fortfarande kvar på föråldrade idéer om vad deras egen egendom är värd. Om du gör dig redo att sälja är det dags för en seriös verklighetskontroll, säger Cincinnati, OH-baserad fastighetsbedömare Lou Freeman.
Prata med mer än en fastighetsmäklare
När priserna sjunker och försäljningsvolymen har saktat till en sippra kan det vara dags att prata med fastighetsmäklare som arbetar med köpare, åtminstone i syfte att bestämma rätt pris för ditt hem. Att arbeta med en fastighetsmäklare® som har en bra rekord som säljare är vanligtvis det bästa första steget.
"Det är så viktigt att höra vad köpare tänker på dagens marknad", säger Katie Wethman, en certifierad revisor och fastighetsmäklare med säte i McLean, VA. "För många agenter - särskilt de som har mest erfarenhet i branschen - arbetar främst med säljare, och de hör aldrig de vanligaste invändningarna från köpare." Wethman säger att på den här marknaden kan säljare till och med överväga att arbeta med någon som främst är en "köparens agent" eller någon som är specialiserad på att hjälpa köpare att hitta hem. Hon säger att ha dem att hjälpa dig att iscensätta ditt hem och marknadsföra det kan faktiskt hjälpa dig att sälja snabbare eftersom de vet exakt vilken feedback de får från människor som just nu söker.
En annan anledning att shoppa är att se till att du arbetar med någon som inte bara känner till området och marknaden utan är realistisk med tanke på det aktuella försäljningsläget.
Använd dina kompisar korrekt
Varje fastighetsexpert kommer att berätta för dig att ett av de mest kraftfulla prissättningsverktygen någon har är vad som kallas "komp." Eller jämförande listor. Det här är statistik för nyligen sålda hus som liknar dina, vanligtvis på plats, storlek och / eller bekvämligheter. Men medan alla licensierade mäklare eller värderingsmän kommer att ha tillgång till kompisar är det inte alltid lätt att välja rätt eller att läsa dem ordentligt.
Kontrollera först att du tittar på vad som faktiskt har sålts snarare än vad personer med jämförbara fastigheter noterar dem för. "Alltför många ägare fokuserar på vad andra människor ber om sina hem snarare än vad de faktiskt får för dem", säger Wethman. Och när du letar efter försäljningspriser på jämförande fastigheter, var noga med datumet då affären stängdes. ”Även om en kompis bara är några månader gammal, måste du tillämpa regionala trenddata: Om marknaden har sjunkit fem procent under de senaste tre månaderna måste du ta den komponen från tre månader sedan och tillämpa en minskning på mer än fem procent till det priset. Alltför många prissätter vid den senaste försäljningen utan extrapolering och de hamnar på marknaden. ”
"Det finns ett ordstäv i fastigheter att du inte kan vara objektiv om ditt eget hem", säger Freeman. "Det är sant. När en fastighetsmäklare berättar att hemmet du köpte för sex år sedan för 303 500 dollar nu bara hämtar 285 000 dollar, kanske du har svårt att tro. ”
Ibland ignorerar säljare expertråd eftersom de har ett nummer i åtanke som de inte kan komma ifrån, säger Todd Huettner, kommersiell och bostadsfinansieringsmäklare. Om du inte kan komma förbi det numret och inte behöver sälja är det förmodligen dags att bara sitta på din investering och vänta på den aktuella stormen. Men säljare som måste avyttra sig av sin egendom kommer att behöva möta några hårda verkligheter.
"Vad du betalade för ditt hus har inget att göra med dess nuvarande värde", säger han. ”Det du behöver för att få ut ur huset har inte heller någon betydelse för nuvärdet.” Detta faktum kan vara en hård verklighetskontroll när du anser att du måste få ett visst dollarbelopp vid försäljningen av ditt hem för att betala din nuvarande inteckning.
För att öka komplikationerna med att läsa kompisar korrekt måste din fastighetsmäklare känna till och förstå din unika situation. "Inte alla marknader minskar", säger Wethman. "Även i fallande marknader finns det kvarter som går bra."
Överväg en bedömning
Om du fortfarande inte känner dig trygg i din analys av ditt hems värde, är det värt att få en utvärdering, säger experterna.
"De flesta husägare är beroende av sin fastighetsmäklare för att hjälpa till att prissätta sina fastigheter, och fastighetsmäklare har vanligtvis mycket kunskap om vad som är och vad som inte säljs i ett visst område eller till en viss prispunkt", säger Freeman. "Men kostnaden för en uppskattning av en statligt licensierad eller certifierad värderingsman som är bekant med ditt grannskap kan spara månader av förlängd marknadsföringstid och tusentals dollar i bärkostnader genom att hjälpa dig att prissätta ditt hem korrekt från början."
Se till att du väljer någon som förstår inte bara ditt område utan ditt syfte med att få utvärderingen. Du vill välja någon som är villig att prata med dig och förklara saker, säger Huettner. "Ring tre värderingsmän och berätta för dem vad du gör, och välj den som är mest villig att förklara saker för dig och hjälpa dig", säger han. "Om du säljer ditt hem är $ 300 till $ 500 värt det att ha din egen oberoende expertutlåtande om vad ditt hem är värd, och det är ovärderligt att utbilda dig själv."
Var en nyfiken granne
Slutligen, var inte rädd för att vara det som fastighetsmäklare vill kalla "den nyfikna grannen." ”Börja åka till varje öppet hus i ditt grannskap för att få en känsla för prissättning av kvadratmeter, uppdateringsnivå och så vidare”, säger Freeman. “Mäklare förväntar sig nyfikna grannar. Besvik dem inte. ” En extra fördel med att vara nyfiken: Om / när hemmet säljer kommer du att veta mer om det när du tittar på kompisen.
Det är viktigt att inse att det enda numret som verkligen betyder är slutpriset, men att jämföra listan med stängningspriserna för bostäderna i ditt område ger dig en bra barometer för vilken riktning priserna är på väg och hur länge du kan förvänta dig att vänta med att hitta en köpare. "Kör runt i ditt grannskap eller gå online till Zillow.com eller andra liknande webbplatser och se nyligen sålda bostäder och listade bostäder", säger Huettner. "Kom bara ihåg: Endast slutna försäljningspriser har betydelse."
Det kan vara svårt att acceptera ditt hems värde på en fallande eller volatil marknad, säger Huettner, men det är bättre att hantera det när du släpper ut ditt hus än att låta det försvinna i flera månader om priset är för högt. "Du kommer så småningom att ta reda på marknadsvärdet för ditt hem", säger han. "Vänta inte på att marknaden ska visa dig när du äntligen säljer. Det kostar så mycket mer på det sättet. ”
Onlinevärderingsverktyg för hempriser
Fastighetspriser experter säger ett enkelt första steg för människor som överväger att sälja, eller bara undrar om deras eget kapital, är att besöka online bostadsverktyg. Du bör inte lägga för mycket tonvikt på dessa priser, men de kan vara bra utgångspunkter. Här är några onlineverktyg som kan hjälpa dig att räkna värdet på ditt hem:
- Med Zillow kan du ansluta hemadressen för att hitta nyligen sålda fastigheter på en karta över ditt område. Du kan också kontrollera priserna på de senaste listorna i ditt område.
- Trulia visar listor, prissänkningar och till och med en “fastighetsvärmekarta” över genomsnittliga listpriser för bostäder i ditt område. Nackdelen: Det visar noteringspriser, inte försäljningspriser.
- Domania, en webbplats från Lending Tree, erbjuder en sektion "Hemprischeck" där du kan skriva in en adress och ta reda på försäljningspriset för ett hus som sålts under de senaste fem åren.
- Lokala fastighetswebbplatser: Vissa stora fastighetsgrupper kan sammanställa en lista över de nyligen sålda fastigheterna i deras område. Ett exempel är Crye-Leike i Tennessee; dess webbplats låter dig ansluta adressen till en viss fastighet för att ta reda på vad den sålde för.