När du hittar det perfekta huset är det bara första steget i förhandlingsprocessen att få säljaren att acceptera ditt bud. Villkoren för försäljningen - och till och med vissa föremål i hemmet och på fastigheten - är också öppna för diskussion.
Mycket av din förhandlingsstyrka kan dock bero på marknaden. "En otrolig brist på hus på marknaden just nu har oss på en extrem säljarmarknad", säger Kris Lindahl, VD och grundare av Kris Lindahl Real Estate, som betjänar marknaderna i Colorado, Minnesota och Wisconsin. Förhandlingar kan avta och flöda baserat på marknadssvängningar och plats.
”Kompetensen hos en lokal agent är en stor tillgång när det gäller att veta vad du kan förhandla på den nuvarande marknaden och i det specifika område där du vill köpa, eftersom du måste känna marknaden för att kunna förhandla, ”Förklarar Lindahl. (Och det är bara en av de saker som din fastighetsmäklare önskar att du visste.)
Beroende på din marknad är det några av de villkor, kostnader och andra faktorer du kan förhandla om när du köper ett hus.
Slutdatum
Att förhandla stängningsdatum kan fungera på flera sätt. Enligt Lindahl, när en köpare är öppen för säljarens önskemål om sista dag, kan detta hjälpa deras erbjudande att sticka ut och vara mer attraktivt. Men om du är säker på ditt erbjudande kan du försöka utnyttja slutdatumet på ett annat sätt. "Om säljaren behöver extra tid kan köpare ge det i utbyte mot ett något lägre pris", förklarar John Walkup, grundare av UrbanDigs i New York City, N.Y.
Å andra sidan är det ibland köparen som behöver ett flexibelt inflyttningsdatum. "Vissa köpare kommer att förhandla om en tidig beläggning av fastigheten, vilket kan vara till hjälp om deras hyresavtal kommer att upphöra innan de stängs på hemmet", säger Tyler Forte, VD på Felix Homes i Nashville, Tenn.
"Detta ger köparen möjlighet att flytta in i det nya hemmet före stängning, vilket kan göra flyttprocessen mycket mindre stressande."
Avslutande kostnader
Stängningskostnaderna för att köpa ett hem kan bli ganska dyra, men du kanske inte behöver betala dem alla. ”Stängningskostnaderna skiljer sig från priset, så många köpare antar att dessa kostnader är standard, när man faktiskt kan förhandla om många, särskilt om marknaden gynnar köpare just nu,” delar Walkup.
Med andra ord kan du be säljaren att bidra till dina stängningskostnader. "Köpare och deras advokater bör dock bekräfta beloppet med hypoteksbanken, eftersom banker kan ha begränsningar för hur mycket som är tillåtet", förklarar Mihal Gartenberg, en agent vid Warburg Realty i New York City, N.Y.
En CEMA
Om du bor i delstaten New York och 19 miljoner människor gör det kanske du kan förhandla om ett CEMA (konsoliderings-, förlängnings- och modifieringsavtal). "Om köparen och säljaren båda har en inteckning kan du kanske förhandla om en CEMA, vilket gör det möjligt för köpare att tilldela den gamla inteckningen och konsolidera och ändra den med en ny inteckning för refinansiering, och i vissa fall, inköp," förklarar Karen Kostiw, agent på Warburg Realty i New York City, NY
"Med denna strategi betalar köpare skatten på skillnaden mellan säljarens nuvarande saldo på utestående inteckning (gammal inteckning) och köparens nya inteckning", säger Kostiw.
Hennes kollega, Warburg-agent Christopher Totaro instämmer och tillägger: "När man köper en villa eller ett enfamiljshus och säljaren har en befintlig inteckning, kan man spara cirka 2 procent i hypotekslån när man går med på en CEMA." Men han varnar för att CEMA kan ta 30 dagar eller längre att bearbeta. Beroende på bank kan du vänta flera månader, så det här kanske inte är en bra förhandlingstaktik om du har bråttom.
Vitvaror
Många tror att tvättmaskin, torktumlare och kylskåp automatiskt ingår i hemmets pris. Forte säger dock att detta är en vanlig missuppfattning. "Tyvärr betraktas dessa apparater inte som inredning och ingår inte i huset om de inte förhandlas fram i försäljningsavtalet", förklarar han. ”Det är mycket vanligt att säljare förmedlar dessa apparater om du inkluderar dem i erbjudandet, så jag skulle se till att be om dem under förhandlingsprocessen. ”
Uppgraderingar
Gartenberg säger att med ett nytt hus kan du förhandla om hemuppgraderingar och tillägg som lagringsenheter utan extra kostnad. Slösa dock inte din hävstångseffekt på armaturer, kranar och oanvändbart utrymme. Husägare betalar felaktigt extra för dessa funktioner, men många av dem är billiga och enkla att lägga till.
Överväg att be om extra användbart utrymme, högre köksskåp och funktioner som det skulle vara dyrt och svårt att lägga till senare. Ett annat övervägande: gå inte efter hemmetrender som förmodligen försvinner snart.
Specifika föremål i hemmet
Om du gillar vissa föremål i hemmet kan du kanske också förhandla om dem. "Ofta kan en säljare flytta till ett nytt hem där soffan inte fungerar, eller så har de inte mer plats för sitt piano", säger Lindahl. "I de flesta situationer skadar det inte att ställa frågor, eftersom specifika möbelstycken kan förhandlas fram till vissa affärer."
Forte instämmer och säger att en köpare inkluderade säljarens 10 000 $ kommersiella gräsklippare i kontraktet. "Fastigheten i fråga var på cirka 5 tunnland och köparna var intresserade av att köpa gräsklipparen från säljaren så att de inte skulle behöva köpa en ny", förklarar han.
Enligt Greg Kurzner, president / mäklare på Resideum i Alpharetta, Ga., Har säljare lämnat persienner och kylskåp (och också överfört hemgarantier). "Båtar, konstverk, biljardbord och badtunnor är ofta förhandlingsämnen."
Men han har också sett några ovanliga förhandlingar om saker som vattenskoter. "Och i ett fall uppstod ett problem med att stänga i tid på grund av en säljarförsening och köparen förhandlade om att säljaren skulle betala för köparens hotell."
Kurzner säger att köpare också har betalat tillbaka en säljares fastighetsskatter. "Jag har också haft köpare som gick med på att hålla en hund som säljaren skulle behöva lämna och att hålla fisken i en koidamm."