Behöver du kontrakt? Ja är det korta svaret
Kontrakt är en viktig del av pappersspåret som hjälper till att försäkra att du får vad du vill. Denna väg börjar med dina preliminära ritningar och går vidare till designerns skisser och sedan till arbetsteckningarna. Uppskattningarna leder till kontrakten och så småningom kommer vägen att papperas med dina avbrutna kontroller och intyget om ockupation. Det är en historia med början, mitten och slutsats - och om delar av den utelämnas kanske sluten inte är lycklig.
Avtal är juridiska dokument som anger parternas ansvar. Ett kontrakt definierar det arbete som ska utföras av varje entreprenör, de belopp som du ska betala och andra villkor. Dokumenten kommer antagligen att ritas på standardformulär som du, entreprenören och kanske din advokat kommer att förhandla om och utföra.
Kontrakt ska alltid vara skriftliga
I de flesta stater är ett avtal inte bindande om det inte är skriftligt. Det är bara logiskt: Om förståelsen inte skrivs ner till att börja med, när ett argument uppstår senare, hur vet du vem som kommer ihåg? Få det på papper.
Du kanske aldrig tittar på kontraktet igen efter att du har undertecknat det. Eftersom kontraktet i juridisk mening definierar förhållandet du har med din entreprenör kommer du antagligen att hänvisa till det ibland när jobbet fortskrider och du betalar. När det finns oenigheter kommer du också att hänvisa till det eftersom det ger ett ramverk som definierar förväntningar, betalningar och scheman.
Uppenbarligen kommer ordet entreprenör från ordet kontrakt. Låt oss säga att du har träffat entreprenören, beskrivit jobbet, han har utarbetat en uppskattning och att du har kommit överens om de andra villkoren i avtalet. Avtalet som resulterar tvingar kontrakten (det är du) att betala entreprenören för det överenskomna arbetet.
Båda parterna bör underteckna avtalet, och båda ska vara bundna av de villkor som anges i avtalet. I allmänhet innebär det att entreprenören är skyldig att tillhandahålla specificerat material och utföra vissa tjänster åt dig. I sin tur måste du betala för dessa varor och det arbetet.
Ett avtal bör dock specificera så mycket detalj som möjligt det arbete som ska utföras. Om uppskattningen gjordes på grundval av planerna och specifikationerna, skulle de också bli en del av kontraktet. Om uppskattningen gjordes utan en formell uppsättning specifikationer är det dags att bli specifik. De material som ska användas bör listas, inte bara kvantiteten utan även varumärken, modellnummer och mått samt vikt och kvalitet och färg och andra detaljer. Ett schema för arbetet bör anges, samt priser och betalningsvillkor.
Renoveringskontrakt börjar oftast som uppskattningar. Om du lägger till ett däck från ditt kök kan entreprenören komma till ditt hem en kväll, diskutera med dig jobbet som ska göras, inspektera webbplatsen och sedan gå tillbaka till sin räknare och klippkort. Han kommer antagligen att använda ett standardformulär för uppskattning av kontrakten, och han kan nog framför dina ögon skriva ner ditt namn, din adress, en beskrivning av det arbete som ska utföras och de material som ska användas, och sedan underteckna arket och lämna det till dig för din övervägande. Han kan be dig att underteckna då och då och även förskott på en del av priset. Han kan lova att börja arbeta på morgonen. Det kan vara så enkelt.
Vill du logga in på den streckade linjen?
Använd din egen bedömning: Det kan vara vettigt att anställa honom, du kanske vill att det ska göras direkt, du kanske har gjort affärer med den här killen tidigare och vet att han är pålitlig. I allmänhet skulle jag dock föreslå att du kanske har det bättre om du tar dig tid och överväger beslutet ordentligt.
Oavsett om jobbet är stort eller litet, priset blygsamt eller otroligt, det finns grundläggande frågor att ställa till entreprenören och om entreprenören.
Gör denna entreprenör kvalitetsarbete? Det enda sättet att veta är att kolla in några av hans tidigare jobb / referenser.
Är priset rättvist? Om du inte har två eller flera jämförbara uppskattningar kan du troligen inte göra det. Att få minst tre är en bra praxis.
Är detta papper rättvist för dig? Särskilt om dokumentet är långt och packat med litet tryck, få din advokat att titta. (Om kostnaden för arbetet som kontrakteras är liten kan det hända att du inte vill spendera tid och pengar på att få din advokat att granska det. Det kanske inte är vettigt om advokatens arvode blir högre än entreprenörens pris. En vanlig tumregel är att en advokat granskar alla kontrakt som kostar dig mer än vad du gör på en vecka.)
Förstår du varje ord? I många stater kräver lagen att kontrakt ska skrivas på vanligt språk, men oavsett fall i ditt område, se till att du förstår vad du undertecknar. Låt dig inte luras av komplicerade platser som "härför" och "trots" att gå med på något du inte menar.
Innehåller kontraktet varje papper som har gått mellan de två undertecknarna av kontraktet? Det inkluderar planerna och specifikationerna du gav entreprenören och uppskattningen och eventuella ändringar som han gav dig i utbyte. Kom ihåg att endast skriftliga framställningar klarar de flesta domstolarnas test.
BETALNINGSVILLKOR
Du ska aldrig betala mer än en bråkdel av hela kostnaden för jobbet innan arbetet börjar. Att gå 10 eller kanske 15 procent av den beräknade kostnaden är rimlig. I allmänhet är principen att följa att pengar ska byta händer på grundval av framsteg, inte prat eller pappersarbete.
Om entreprenören kräver en oproportionerligt stor betalning i förväg, hitta en annan entreprenör. God känsla föreslår också att minst 15 till 20 procent av totalen ska hållas kvar tills jobbet är gjort, och alla betalningar däremellan bör endast göras efter att vissa delar av jobbet har slutförts, men eftersom större materialköp görs, mer pengar ska flöda. Betalning av räkningar är din bästa metod för att kontrollera kvalitet. Du betalar när arbetet är gjort ordentligt och inte tidigare.
SLAG AV AVTAL
Kontrakt varierar mycket. De du samtycker till med banker för lån kommer att ha mycket språk som beskriver de finansiella ifs, ands eller buts. Med bankavtal är det inte mycket att förhandla eftersom det sannolikt kommer att vara ett standardavtal. Med byggherrens kontrakt är varje affär annorlunda och det kommer att finnas många detaljer att diskutera. Det finns också många typer av entreprenadavtal. Vissa ställer in ett totalpris i förväg så att du vet exakt vad det slutliga priset blir; andra är mer flexibla. Det finns ingen rätt inställning för alla jobb, så här är dina alternativ.
Engångskontraktet
För ett enkelt jobb utan mycket krusiduller (användningen av beställningsmaterial, till exempel för att utföra en enkel design), är engångskontraktet ofta bäst, både för dig och entreprenören. Din entreprenör kommer att titta på dina planer, specifikationerna och förmodligen den befintliga byggnaden också. Då ger han dig ett pris. Om inga ändringar görs efter att hans uppskattning lämnats in, är han skyldig att hålla fast vid det priset.
Engångsavtalet är enkelt och fastställer innan byggnationen börjar vad kostnaden blir. Men om du väljer att gå med den här metoden, se till att du får tre eller fler uppskattningar. När du får en engångsuppskattning kommer du inte att se en fördelning av material och arbetskraftskostnader, så det är omöjligt att avgöra om uppskattningen av kontraktens vinst- och omkostnadsbelopp är tio procent eller femtio procent. Om du har flera uppskattningar har du en grund för jämförelse.
Även om detta kan verka ett idealt arrangemang, kommer många entreprenörer som gör renoveringsarbete inte att gå med på ett engångsavtal. Det finns för många okända: Vad händer om de upptäcker strukturella problem? Eller har du svårt att hitta nya material som matchar de gamla? Insektskador identifieras ofta inte förrän väggarna öppnas. Entreprenörer vill inte hitta sin vinst helt urholkad av en obehaglig täckande som de inte kunde ha gjort innan de började arbeta.
Kostnad plus eller tid och material kontrakt. Denna betalningsmetod innebär att du och din entreprenör kommer att komma överens om en procentsats, 10 eller 20 procent för hans avgif.webpt. Han debiterar sedan sina faktiska kostnader för tid och material plus procentsatsen. Ett jobb med material som kostar 50 000 dollar, med en överenskommen avgif.webpt på 20 procent för entreprenören, skulle då kosta dig 60 000 dollar.
Den mest uppenbara nackdelen med sådana kostnads-plus-kontrakt är att ju mer entreprenören spenderar, desto mer gör han. Det finns inget incitament för honom att hålla kostnaderna låga, eftersom det är när ett pris fastställs i förväg som han vet att han måste leva med. Å andra sidan, när det gäller jobb som innebär eftermontering av ett äldre hus eller där det nödvändigtvis finns några okända (kanske dina slutgiltiga beslut om material inte har gjorts ännu), kommer få entreprenörer att ge dig ett engångsbelopp. De kan inte uppskatta vad de inte vet.
Se till att du kontrollerar din entreprenörs referenser dubbelt noggrant om du bestämmer dig för ett tids- och materialarrangemang.
Upprörd pris
Ett sätt att fastställa en övre gräns samtidigt som flexibiliteten i ett kostnad plus-arrangemang bibehålls är att få entreprenören att gå med på att utföra arbetet på en så kallad "upprörd pris" -basis. Det betyder att ni båda går med på ett högsta pris innan han börjar jobbet. Sedan fortsätter han på en plus-plus-basis. När du har slutfört jobbet betalar du mindre om priset är mindre än det upprivna priset i kontraktet. om det är mer är det hans problem och du betalar inte mer än det upprörda priset.
Timtaxa
Vissa mindre entreprenörer kan be om att arbeta för timlön snarare än för en fast avgif.webpt. De kan säga att det i slutändan förmodligen blir billigare för dig.
Det är möjligt om det är ganska osannolikt. Det rekommenderas att du insisterar på att upprätta ett pris i förväg. På det sättet kommer du inte att ha några överraskningar på vägen. Dessutom undviker du att ha anställda och det extra pappersarbete som krävs.
Dra
Vissa entreprenörer, särskilt mindre båtar med begränsat rörelsekapital, kommer att be om ett dragavtal. Även om varje dragning är lite annorlunda är grundidén att förhandla om en rättvis betalningsbalans för utfört arbete. Ni två kan komma med en uppskattning för hela kostnaden och ett schema för arbetet och sedan dela det totala priset med antalet veckor som krävs för att slutföra. Entreprenören skulle då få betalt den bråkdelen av priset i slutet av varje vecka. Detta tillvägagångssätt kräver noggrann övervakning i händelse av förseningar. Det är bara rättvist så länge arbetet fortskrider i överenskommen takt.
Sådana arrangemang är rättvisa för båda parter, så länge arbetet fortskrider som planerat. Se till att vid jobb som kräver inspektioner av byggnadsavdelningen dock att huvuddelen av pengar som betalas efter att olika etapper är färdiga betalas först efter att inspektioner har gjorts. Det bör vara entreprenörens ansvar att hantera inspektionerna. I ett typiskt fall kan en rörmokare be om att få betalt 50 eller 60 procent av det totala priset när "grov-in" är klar. Det är tillräckligt, så länge arbetet har godkänts. Du måste använda dina instinkter och din goda känsla för vilken del av ett visst jobb som utförs (om du har en arkitekt eller en byggledare som ska vägleda dig, borde han fatta dessa beslut), men om det är en fjärdedel komplett, betal inte en tredje. En fjärdedel är en fjärdedel är en fjärdedel.
En utmärkt klausul för att förhandla om ett kontrakt är en som säger att om ditt slutförande av ditt jobb skulle försenas på en orimlig tid, kan du sedan använda det obetalda saldot i kontraktet för att anställa någon annan för att slutföra jobbet. Klausulen måste specificera vad som är det förväntade schemat (därigenom definiera vad som är "rimligt") och kan också kräva meddelande (dvs. att du måste ge råd till entreprenören att han har några dagar eller en vecka för att komma ihop eller annars). Men det ger dig ett alternativ i händelse av att du befinner dig gif.webpt med en opålitlig entreprenör.
Klausuler om avvecklad skada
För praktiska ändamål är klausuler om likviderade sanktioner klausuler (faktiskt enligt vissa lagar är dessa klausuler inte verkställbara, eftersom de anses vara påföljder). Klausuler om avvecklad skada kommer ibland in i byggkontrakt men som regel skapar de lika många problem som de löser. Om en entreprenör kommer att komma sent och det finns en straffklausul i hans kontrakt, kan du satsa på att han kommer att skylla på förseningarna på någon annan. Och vem ska säga att han har fel?
Oftare än inte lyckas straffklausuler bara skapa argument. Att lägga ett specifikt schema i kontraktet är viktigt och förmodligen lika värdefullt som en straffklausul.
Ändra order
Ändringsorder är inte en del av det ursprungliga avtalet utan är formella ändringar av det avtalet. De utfärdas när något om jobbet ändras: material byts ut, designen ändras eller någon oförutsedd komplikation visas.
Ändra beställningar behöver inte vara komplicerade, men om jobbet ändras måste ändringsbeställningarna göras. De är en viktig del av det pappersspår du skapar för att kontrollera ditt projekt.