När Fern Dickey såg vilket fantastiskt jobb en entreprenör gjorde på grannens ombyggnad hade hon inga problem med att räkna ut vem hon skulle ringa när hon behövde arbete i sitt eget hem. Hon fick inte uppskattningar. Hon kollade inte referenser. Hon undertecknade ett kontrakt som erbjöd en ballparkfigur och ingen tidslinje. Men entreprenören var en trevlig kille, tyckte hon, och han gjorde ett så imponerande arbete. Dickey var övertygad om att allt skulle bli bra.
Från dag ett var det inte. Det tog nästan ett år innan ritningar godkändes och tillstånd utfärdades. Då, när arbetet började, fick Dickey veta att hennes entreprenörs verksamhet nu inte bestod av ett fullt besättning utan bara honom och hans unga, oerfarna son. Entreprenören började aldrig arbeta före klockan 10 När han lämnade dagen, bara fem timmar senare, lämnade han skräp och öppna färgburkar.
"Jag hade aldrig anställt en entreprenör förut", säger Dickey. ”Jag hade inte läst någonting om det. Jag var så upptagen med jobbet. Jag antog bara att allt skulle vara okej. ”
Ett och ett halvt år efter att projektet startade sparkade Dickey sin entreprenör. Projektet - att bygga om hålen, lägga till ett däck och sätta om sin Fairlawn, NJ, hem - är fortfarande ofullständig och har stora brister som måste åtgärdas av en ny entreprenör till extra kostnad. Dickey medger att hon önskar att hon hade avslutat förhållandet tidigare, men entreprenören lovade alltid att problem skulle lösas och projekt slutfördes så snart som möjligt.
Nu, i efterhand, kan Dickey hitta alla misstag hon gjort. "Kontrakten bör vara mycket detaljerade och ha datum för när saker ska hända", säger hon. "Varje förändring eller diskussion om arbete bör vara skriftlig och undertecknad av båda parter."
Att få allt skriftligt i förväg är ett av de mest grundläggande sätten att undvika konflikter på arbetsplatsen. Andra sätt är att anställa och schemalägga väl och begränsa ändringar av de ursprungliga planerna. Här är några andra sätt att lösa konflikter på plats.
INNAN ARBETET BÖRJAR
Hyra ett välrenommerat företag
Många konflikter på arbetsplatserna kan undvikas genom att göra välgrundade val. Be vänner om hänvisningar, men kontrollera också referenser och licenser, säger Monica D. Higgins, grundare av Renovation Planners, Culver City, CA. "Kontrollera referenser och gå faktiskt ut och se arbetet, och det borde vara arbete som gjordes nyligen och kanske arbete som gjordes för fem till tio år sedan så att de kan se hur arbetet har hållit," säger Higgins. Fråga också hur många jobb entreprenören tar på sig samtidigt och hur många timmar per vecka de kommer att spendera på ditt projekt.
Sök bud, men gör inte det lägsta priset som din sista avgörande faktor, tillägger Higgins. Faktum är att många av skräckhistorierna du hör kommer från små, billigare entreprenörer som, utan att känna till dig, har kassaflödesproblem. Till exempel kommer en entreprenör att berätta allt du vill höra, ta din insättning och försvinna sedan i flera veckor. Detta beror ofta på att han behövde dina pengar för att betala de människor han har arbetat med i ett annat aktuellt projekt.
När du väl har bestämt dig för en entreprenör ska du få allt skriftligt och se till att kontraktet är extremt detaljerat. Lägg till faktorer som är viktiga för dig. Kräva entreprenörer att städa efter sig dagligen. Uppdrag att meddelas före vissa typer av arbete - som allt som innebär att stänga av vattnet eller som kan störa grannarna.
Kräva ett schema
Ur entreprenörens perspektiv är schemaläggning den mest utmanande delen av något projekt. "Uppskattning och schemaläggning är kärnan i denna bransch", säger Higgins. Det beror på att det finns så många variabler att tänka på: ansöka om tillstånd, beställa och ta emot material, schemalägga underleverantörer, vänta på inspektioner. Det finns också de faktorer som du inte kan kontrollera. Vädret kan allvarligt försena ett utomhusprojekt som takarbete, yttervägg eller byggande av ett däck.
När det gäller att sätta tidsfrister har entreprenörer en vana att "vara lite orealistiska", medger Dean Bennett, president för Dean Bennett Design and Construction i Castle Rock, CO. "Vi är dåliga med att vara optimister. Vi försöker behaga husägaren. Och i många fall tänkte vi inte på det hela vägen. Som huvudentreprenör tror du, "Min elektriker borde vara klar med detta om fem dagar", men då jobbar de inte på långfredagen och då kom den delen inte. Så det är bättre att ge ett tidsintervall snarare än en deadline. ”
Linda Minde, från Tri-Lite Builders i Chandler, AZ, säger att du bör be din entreprenör att garantera en tidslinje framåt. Och husägare måste ta ansvar för sin roll i den tidslinjen. Hennes företag kräver att kunderna gör alla designval - som granit, kakel, färger och ljusarmaturer - innan något arbete börjar. ”Om vi helt plötsligt inser att vi inte har någon del, och husägaren säger:” Jag går ut ur staden och kan inte fatta det beslutet just nu, ”håller projektet. Det gör en röra, säger Minde.
Gör en plan och håll dig till dina beslut
Innan du ens ringer till en entreprenör ska du komma överens med din make eller partner om vad slutresultatet av din ombyggnad ska vara. Om du inte arbetar med ett konstruktionsföretag eller en arkitekt kan du anställa en ombyggnadskonsult eller projektledare. Higgins förser husägare med 3D-modeller av hur deras slutförda projekt kommer att se ut, komplett med färgfärger och kakelval. Detta kan vara till stor hjälp för personer som har problem med att visualisera en ritning och kan minska kostsamma ändringsorder mitt i projektet.
Om en bild i en tidning eller ett hemförbättringsprogram inspirerade dig att göra en förändring, förstå att det finns gränser för vad din entreprenör kan göra. ”Ibland kan husägare vara orealistiska vad gäller tillgängligheten”, säger Minde. ”Till exempel, med all den gröna byggnaden som pågår vill folk ha vissa typer av färg. Men den färgen finns inte i en mängd färger. ” Så, tillägger hon, klandra inte entreprenören om det objekt du vill ha helt enkelt inte finns i den storlek, kvantitet eller material du behöver.
Insistera på regelbundna lägesrapporter
I ditt kontrakt ska du bestämma att du vill ha ett veckomöte med huvudentreprenören. Även om du bor i hemmet medan arbetet pågår är det stor chans att du inte är medveten om detaljerna i projektet. Denna kommunikation kan hjälpa till att begränsa dyra och tidskrävande överraskningar.
"Vi har en projektledare tilldelad ditt jobb", säger Minde. ”Vi har veckovisa kundmöten så att de vet, det här är vad som kommer att hända den här veckan: På måndag, tisdag, onsdag kommer det att finnas gipsvägg. På torsdag och fredag måste jag vänta tills det torkar så att vi inte kommer att vara här. Vad vi alla säger i vårt företag är att vi aldrig ska höra telefonen ringer med klienter som säger: ”Vad händer?” Om vi någonsin fick det samtalet från en klient har vi inte gjort vårt jobb. ”
Skapa en realistisk budget
Om du har 50 000 dollar för en köksrenovering, planera ditt projekt så att det kostar 40 000 dollar, säger Bennett. Att lämna en 20-procentig kudde kan hjälpa till att täcka oväntade kostnader, till exempel VVS som ingen visste behövde bytas ut tills väggarna slet ut. Det skapar också lite vickrum när du till exempel trodde att du ville ha ett grundläggande $ 500-badkar men sedan såg en $ 2000-modell som blev ett måste.
EFTER ARBETET BÖRJAR
Hantera tvister lugnt
Greg Antonioli har en filosofi på sitt företag, Out of the Woods Construction, i Arlington, MA. Det är: ”Låt aldrig husägaren förvandla dig till en motståndare.” Det betyder, oavsett hur högt husägaren skriker, hjälp inte bränslet. "Jag säger till folk:" Bita din läpp och bibehålla medföddhet ", säger Antonioli. "Påminn husägaren att vi är i det här tillsammans."
Denna filosofi borde fungera åt båda hållen. Om du blir upprörd över något som din entreprenör gjorde, är det inte det bästa sättet att åtgärda situationen att höja volymen. Att vara artigt ihärdig och övertygande är mycket effektivare. "Om du är den trevliga killen", säger Antonioli, "varje morgon när entreprenören måste bestämma vart han ska skicka sina resurser, är det troligt att de inte kommer att gå till det knarrigaste hjulet utan till det trevligaste knarrhjulet. ”
Om din entreprenör gjorde ett misstag i projektet - placerade ett fönster på fel plats eller installerade köksplattan i badrummet - ge honom möjlighet att rätta till felet, säger Antonioli. Detta borde kosta inget för dig.
Om din entreprenör uppenbarligen är oärlig - om han till exempel tog din insättning och aldrig återvände för att göra jobbet, eller om du tror att han försöker lura dig till att betala mer pengar till honom - rapportera honom till dina lokala myndigheter samt till Better Business Bureau . Du kan avskeda honom direkt och sedan ta honom till domstol. De flesta entreprenörer vill hellre förhandla med husägaren än att gå till domstol, säger Bennett, så se om du kan komma överens innan du anställer en advokat.
Slutsats: När du utför något ombyggnadsprojekt, försök att anställa rätt person för jobbet, få allt skriftligt och hantera oenigheter lugnt.