Med ett överflöd av nödställda fastigheter på marknaden nu är människor angelägna om att göra affärer. Men det finns lite utrymme för fel. Du måste vara smart med de hus du köper och de reparationer du gör. Du måste också vara beredd att hålla din fastighet på lång sikt, annars kan du sluta med ett hus som du inte kan sälja och en inteckning som du inte har råd med. Men om du ska försöka vända hus, här är några saker du måste veta.
Hitta rätt hus
Fastighetsinvesterare lever och dör av siffrorna. Du måste bli kär i affären, inte huset. Och bra erbjudanden kommer inte att hoppa ut på dig. Erfarna investerare spenderar tid varje dag på att leta efter nödställda fastigheter och har ett nätverk av människor som letar efter erbjudanden för dem.
Vissa investerare gör en punkt att ta en annan väg hem från jobbet för att leta efter möjliga erbjudanden. Andra, som Sid Davis, en fastighetsinvesterare och författaren till Hemmaoveringar som säljer: snabba och enkla sätt att få högsta möjliga prisrekommenderar att du väljer en viss stadsdel och kör igenom den regelbundet. "Leta efter det bästa erbjudandet i det bästa området", säger Davis. ”Även i de bästa områdena finns det alltid människor som behöver sälja snabbt. Välj ett målområde du vill ha och skapa flygblad som säger "Jag kan stänga om en vecka" eller "Kontanter i förväg." Det finns många människor i trubbel. ”
Leta efter är ett hus som är prissatt långt under marknadsvärdet, säger experter. Det är det enda sättet att tjäna pengar på dagens marknad.
Hitta finansiering
Även när bolåneteckningen var lös var bankirerna tuffare för investerare än för ägare, vilket krävde mer pengar och krävde högre räntor och avgif.webpter. Idag är långivare stramare än någonsin när det gäller att låna ut pengar till fastighetsinvesteringar.
För rehabbers som äger ett hem kan det vara lättare att få en kredit på kredit och använda dessa pengar för den erforderliga utbetalningen. Men förstå vad du gör: Du riskerar ditt eget hem om du inte kan sälja fastigheten och hamna på betalningarna.
Tänker långsiktigt
Många professionella fastighetsinvesterare betraktar bläddring som en kortsiktig inställning till verksamheten. Praktiskt taget den enda fördelen, säger Jones-Cox, är en snabb vinst, men kapitalvinstskatterna äter en stor bit av det - och de nuvarande marknadsförhållandena bidrar inte till en snabb försäljning. Dessutom är rehabiliteringsprojekt ökända för att de tar längre tid och kostar mer pengar än väntat. Det är mycket bättre att hålla huset och njuta av de långsiktiga fördelarna.
Davis, som har vänt sju hus på ett år, håller med och sa: ”Jag tjänade 10 000 till 12 000 dollar per hus och tyckte att jag var ganska het. Det var det dummaste jag någonsin gjorde. Om jag hade behållit dem som uthyrning hade jag nu 1,5 miljoner dollar i eget kapital. ”
Det kanske smartaste sättet att närma sig bläddring just nu, särskilt för den nya investeraren, är att köpa ett hus som ägare, bo i det i två eller tre år medan du fixar det och sedan sälja det för vinst. Du får en bättre ränta på finansieringen, eliminerar de större utbetalningar som krävs av investerare och den kraftiga kapitalvinstskatten som flipper betalar på husen som de köper och säljer snabbt och ger huset tid att uppskatta. "Det är en ganska spektakulär strategi att tjäna 50 000 $ eller 100 000 $ och inte betala skatt på det", säger Vena Jones-Cox, en Cincinnati-baserad fastighetsinvesterare och tidigare president för National Real Estate Investors Association.
Gör rätt renoveringar
När du väl har hittat huset måste du göra en budget för renovering och reparation. Det första steget är att fastställa ett ungefärligt försäljningspris. Det görs genom att genomföra en jämförande marknadsanalys av hus som liknar det du säljer på plats, ålder, kvadratmeter, antal sovrum och badrum, ålder och funktioner. Titta på priserna på husen som säljer - liksom de som har satt i flera månader, rekommenderar Dean Graziosi, en Tempe, AZ-baserad fastighetsinvesterare och författaren till Fastighetsmillionären. Det ger dig en bra uppfattning om vad du ska inkludera i ditt rehabilitering.
Dra sedan av hur mycket du betalat för huset, dina andra utgif.webpter (till exempel en fastighetsmäklares provision) och den vinst du vill göra. "Det kommer att berätta hur mycket du kan spendera", säger han. Reparationsreglerna för rehabilitering liknar de som rekommenderas för bostadsköpare att göra sitt eget hus redo att sälja: Första intryck är kritiska, så var noga med att ta hänsyn till yttergården, husets utsida och ingången; kök och masterbad säljer huset; påtvinga inte din dekorationsstil på köparna; och behåll färgerna i en neutral palett så att köpare kan göra det till sina egna.
Det största misstaget som Jones-Cox ser investerare gör i sina rehabiliteringar är att spendera pengar på uppgraderingar som inte tillför värde och inte är lämpliga för grannskapet. "De kommer in i dessa fastigheter, blir kär i dem och tycker att det skulle vara bra att placera en badtunna i badrummet i ett hus på 125 000 dollar", säger hon. "De är inte rimliga om vad som ska göras, går långt överbord och får aldrig tillbaka sina investeringar."
Diane Saatchi, senior vice president för Corcoran-gruppen som är baserad i East Hampton, NY, ser samma sak i rehabiliteringar för flera miljoner dollar. ”Ibland spenderar människor på sätt som inte är så viktiga”, säger Saatchi. ”Någon kommer att sätta in en dyr generator och inte ha tillräckligt med garderobsutrymme eller förvaringsutrymme för storleken på huset. Eller så gör de något som inte passar ett kvarter. Om det är ett kvarter där alla hus har garage och du gör garaget till ett träningsrum är det dumt.
Om du tänker som en framgångsrik fastighetsinvesterare och överväger att vända eller rehabbing som en långsiktig investering är det mer sannolikt att du lyckas.
Det finns dussintals sätt att skaffa ett ombyggnadsjobb gjort för återförsäljning. Högst upp på listan finns:
- Gör inte dina läxor. Det finns så många hus på marknaden idag, konkurrensen om köpare är hård. Kolla in tävlingen innan du börjar slå ut väggar. Det enklaste sättet att göra det är att besöka öppna hus i samma prisklass.
- Går överbord. Du vill att ditt hus ska sticka ut men inte som en öm tumme. Gör din lite bättre än tävlingen men behåll konsistensen med grannskapet.
- Ignorerar gården. Vissa rehabbers tillbringar all sin tid på interiören och glömmer det yttre. Gräsmattan måste vara i bästa möjliga form.
- Ta en genväg. Det är stor skillnad mellan att göra saker så billigt som möjligt och att blunda för stora problem för att spara pengar. Rengör inte och måla inte bara när något ska repareras eller bytas ut.
- Anställa olicensierade entreprenörer. Problem med husets strukturella integritet eller dess huvudsakliga system - värme och kyla, VVS och el - måste repareras av licensierade, försäkrade yrkesverksamma.
- Försöker göra allt själv. Om du inte har gjort några av de knepigare hushållsarbeten som du har ställt upp för ditt hus - som el- eller VVS-arbete - är det förmodligen inte dags att försöka. Du blir frustrerad och kanske till och med skadad. Hyra en professionell och se till att du fördelar den kostnaden i din reparationsbudget.
- Underskattning av tidsramen. Du borde antagligen lägga ut tidstilldelningen för att slutföra jobbet - speciellt om du inte kan betala en extra månad eller två på inteckningen. Om du har två inteckningar är det viktigt att skapa en realistisk tidslinje.