Det är inte ett ögonblick, men Federal Housing Agency 203k-program gör det möjligt för husägare att finansiera hemförbättringar som en del av deras FHA-försäkrade köp eller refinansieringslån.
Hur mycket? Det beror på. Hur fungerar det? Det beror på.
Yup … det är ett regeringsprogram. Men även med rekordlåga hypoteksräntor har FHA, som garanterar ägarupptagna inteckningar från privata långivare, blivit den inteckning som valts för riskavvisande långivare. Bara det gör 203k-programmet värt att kolla in.
De viktigaste faktorerna du måste jaga är:
- Din nya bästa vän är 203 000 inspektören. Eftersom renoveringsfonderna är insvept i det totala lånet (utfärdas inte separat), måste en FHA-godkänd inspektör undersöka huset och det föreslagna projektet för att se till att det hela stöder lånets totala värde. Dessa inspektörer är vanligtvis heminspektörer med FHA-superkrafter, så att arbeta med dem är en extrem version av att arbeta med den genomsnittliga heminspektören.
- Hur processen fungerar förändras hela tiden. Som civil kan du inte följa alla nyanser av föreslagna, antagna, avbrutna och återinförda ändringar. Den dåliga nyheten är att långivare inte kan följa med heller. Nyckeln, säger 203k-konsult Randy Navarro (från The Complete Inspection Company i förorts Seattle) är att välja en låneansvarig som regelbundet hanterar 203 000 lån. Gå inte bara för en långivare som hanterar dessa lån - det finns kanske inte en enda erfaren låneansvarig i hela byggnaden. Grill potentiella låneansvariga om exakt hur många 203 000 lån de hanterar årligen och prata med 203 000 inspektörer de arbetar med. En bultande låneansvarig kan hopplöst trassla i en redan komplex process. "Var inte marsvin för en låneansvarig", säger Navarro.
- Fastighetsmäklare är inte en pålitlig källa till information om 203 000 lån. De har ännu mindre incitament att hålla sig à jour med komplicerade regler. Och viktigast av allt, fastighetsmäklare har inget att säga i låneprocessen.
- Hur mycket du kan låna varierar beroende på region, men en bra tumregel är att lånets totala värde inte kan överstiga FHA: s maximala lån för din region. Det betyder att för att få ekonomin att fungera måste du köpa lågt och avsevärt förbättra husets marknadsvärde med måttliga, marknadsanpassade förbättringar. Bingo! Det är hela poängen med programmet.
Entreprenören får inte medel på förhand. Långivaren frigör medlen först när arbetet är klart och godkänt. Det är dåliga nyheter för entreprenörer med kassaflödesproblem, men det är goda nyheter för kompetenta entreprenörer som gillar garantin att pengarna väntar på dem i slutet av väl utfört jobb. (Husägare har varit kända för att ta slut på pengar och inte berätta för sina entreprenörer.)
Din låneansökan kommer att fortsätta på rätt spår om du kommer ihåg att 203k är ett blandat lån, vilket innebär att ditt renoveringsprojekt är föremål för mycket mer tillsyn av långivaren än vad som skulle vara en normal utbetalningsfinansiering eller ett husförbättringslån. "Du kan inte göra vad du vill med pengarna", konstaterar Navarro. ”Om du är rebell och får farbror Billy göra taket istället för en kvalificerad entreprenör, kommer du att vara i trubbel. Men om du är villig att följa reglerna kommer det att gå bra. ”
För mer information om finansiering, överväg:
Hur: (Verkligen) Vinn ett budkrig
Sätt en värderare på ditt ombyggnadsteam
Fånga höga poäng för förbättringar under klass