Ah, ett avskilt, lugnt fritidshus, långt ifrån maddingmängden …
Men inte tillräckligt långt för att vara borta från IRS. Skatteregler som gäller för hyresintäkter från ett fritidshus som du använder för dina egna semester blev bara mer komplicerade.
Semesterhusmarknaden öppnar just för i år, och om trenderna håller på kommer det att bli en blockbuster. Med bostadspriserna som skrapas längs botten, cirklar många människor semestermål som letar efter fynd. National Association of Realtors 2012 Investment and Vacation Home Buyers Survey rapporterade att fritidshusförsäljningen ökade med 7% förra året och står nu för 11 procent av all hemförsäljning. (Däremot minskade försäljningen av primärhem med 15,5% under 2011.)
Men IRS-regler är ingen dag på stranden.
Regler som utfärdades i slutet av 2011 komplicerar ytterligare hur du måste tilldela ”personliga” och ”kommersiella” dagar när du försöker skriva av en del av ditt fritidshus eftersom du har hyrt ut det.
Enligt Janet Hagy, en auktoriserad revisor i Austin, TX, inkluderar definitionen av ”personligt bruk” nu din familj och alla medlemmar i ett holdingbolag du kan ha skapat så att du kan dela ägandet av fastigheten.
Tänker du på ett skattefritt husbyte så att du kan semestra på billiga någon annanstans? Tänk igen: byten betraktas också som ”personligt bruk”, även om du tar ut hyra. Och om du tar ut mindre än marknadshyran till vänner kommer du att fastna och göra skillnaden för skatte mannen.
Detta ligger ovanpå en redan komplicerad användningsformel. Traditionellt räknas ett andra hem som en ”personlig egendom” om du tar det i 14 dagar årligen eller 10% av dagarna under skatteåret. Men om fastigheten hyrs i 15 eller fler dagar, måste du förhöja eventuella avdrag eller förluster. Naturligtvis blir allt detta ännu mer trassligt om du delar ägandet.
Innan du dyker in på ett frestande köp:
- Granska skatte- och kassaflödesimplikationerna för din revisor, särskilt om du tänker att huset kommer att ”betala för sig själv” genom hyresintäkter.
- Analysera bostadskostnaderna för fastigheten, inklusive fastighetsskatt, försäkring och långväga vakt under lågsäsong.
- Rådgör med din investeringsrådgivare för att se om du lägger till fastigheten i din portfölj kommer att överväga den rekommenderade andelen fastigheter i din tillgångsmix.
- Granska förslag om delat ägande med värsta fall i åtanke. Om en annan av ägarna inte kan fullgöra sin förpliktelse tvingas de återstående ägarna att plocka upp slacket och hyresintäkterna kan eller inte kan ge efter skatt.
Läs mer från Pengar spelar måndagar:
Dagens hyror för gårdagens hus
Skattekrediter för energieffektivitet
Varför är hemmalaget så trångt?