F: Jag har hyrt i sju år, sparat pengar för en utbetalning och är äntligen redo att köpa ett eget hus. Men jag har ingen aning om hur lång tid det tar och jag försöker planera andra stora evenemang, som min semester. Finns det ett enkelt sätt att uppskatta? Hur lång tid tar det att köpa ett hus?
A: Grattis till att flytta upp från hyresgästen till husägaren! Enligt Jeannie Heinen, Associate Broker for Four Seasons Realtors i McPherson, Kansas, och medlem i National Association of Realtors, kommer det att ta ungefär 30 till 60 dagar från det att du bjuder in ett hus till den tid då affären stängs. och du får nycklarna.
Ett antal steg är inblandade i hemköpsprocessen. Medan tiden det tar att slutföra dem varierar, kommer huset inte att bli ditt förrän det sista avmarkeras från listan. Dessa steg inkluderar:
- Göra ett erbjudande på huset.
- Förhandla om villkoren i kontraktet.
- Godkännande av erbjudandet.
- Att göra en bedömning.
- Schemalägga inspektioner.
- Ta itu med reparationer som upptäckts under inspektionerna.
- Få lånegodkännande.
- Kontrollerar titeln till fastigheten.
- Avsluta mötet under vilket säljaren får betalt och huset är ditt.
Om du arbetar med en fastighetsbyrå kommer en agent att se till att alla steg är genomförda i rätt tid. Detta är det bästa alternativet för de flesta köpare, särskilt första gången köpare.
Slutdatumet på kontraktet sätter scenen.
När du gör ett erbjudande om ett hus kommer din agent att ange det förväntade stängningsdatumet, baserat på hur lång tid hon tror att det tar att slutföra ovanstående steg. När säljaren accepterar ditt erbjudande (vanligtvis inom 72 timmar), börjar din agent och den agent som representerar säljaren arbeta för att slutföra alla steg innan sista dagen.
Olika typer av lån påverkar hur lång tid det tar att stänga.
"Med ett konventionellt lån kan du stänga ofta på 30 dagar", säger Heinen. Andra typer av lån tar längre tid att stänga, "vanligtvis 45 till 60 dagar."
- Konventionellt lån: Om du har god kredit, en gedigen arbetshistoria och en handpenning kommer din långivare antagligen att föreslå ett konventionellt lån. Denna typ av lån utfärdas vanligtvis lokalt, och om allt går som planerat får du nycklarna till ditt hus på 30 dagar.
- FHA-lån: Om du inte kan få ett konventionellt lån, antingen för att din utbetalning är för liten eller om din kredit inte är i toppklass, kan du fortfarande kvalificera dig för ett lån försäkrat av Federal Housing Administration. Ett FHA-lån tar 45 till 60 dagar att stänga.
- Landsbygdslån: RD-lån, utfärdade genom United States Department of Agriculture (USDA), är tillgängliga för personer med begränsade inkomster som bor på landsbygden eller i en förort. RD-lån kräver ytterligare pappersarbete och det kan ta upp till 60 dagar att stänga.
- VA-lån: Endast veteraner, medlemmar av National Guard, reservister och aktiva medlemmar berättigar till bostadslån som utfärdas genom Veterans Administration. I likhet med RD- och FHA-lån kräver VA-lån ytterligare pappersarbete, vilket kan driva stängningen till 60 dagar.
En bedömning är avgörande för att avslutas före kontraktets datum.
Din långivare kräver en professionell utvärdering av huset du köper för att säkerställa att det är värt det pris du erbjuder, så att schemalägga en utvärdering är en av de första sakerna din agent kommer att göra.
Att ta itu med problem som upptäckts under inspektioner kan skjuta tillbaka sista datum.
Om du inte köper ett hus "som det är" vill din långivare en eller flera inspektioner för att bestämma tillståndet för hemmets strukturella sundhet och mekaniska element, såsom VVS, ledningar och HVAC. Dessutom kommer vissa långivare att kräva en termitinspektion. Om några problem upptäcks kan din långivare kräva att du eller säljaren fixar dem innan de stängs. Beroende på vilka typer av reparationer som behövs kan detta driva tillbaka sista datum.
Att behöva sälja ett nuvarande hus innan man köper ett nytt skulle kunna bromsa stängningen.
När köpare i den här situationen gör ett erbjudande om ett hus läggs ofta en klausul till avtalet om att köpet av det nya huset är villkorat av att köparna säljer sitt befintliga hus. Detta kallas en ”beredskap” i kontraktet. Om säljaren accepterar affären utan att begränsa hur länge köparen har att sälja huset kan slutdatumet skjutas tillbaka på obestämd tid om köparens hus inte säljer snabbt.
Få ett förhandsgodkännande för ett lån innan du börjar titta på hus.
Ett av hindren för att stänga ett hus är att få lånegodkännande. "Om köparen är godkänd på förhand", säger Heinen, "är det en sak mindre att oroa sig för." Att bli förgodkänd innebär att långivaren analyserar din kredit och din ekonomiska status och sedan godkänner att du köper ett hus upp till ett fast belopp baserat på dina nuvarande inkomster och kostnader. Även om förhandsgodkännande inte är obligatoriskt ökar det dina chanser att stänga med datumet på kontraktet eller tidigare, om båda parter är överens.
Oförutsedda faktorer kan försena stängningen.
Medan de flesta bostadsköpstransaktioner går utan problem, tack vare fastighetsmäklare som arbetar med långivare, värderare, titelförsäkringsagenter och inspektörer för att säkerställa att allt blir gjort, kan oförutsedda situationer uppstå och spåra stängningen. Komplikationer, som att upptäcka en panträtt mot fastigheten, problem med titeln eller överenskomna reparationer som inte slutförts, kan fördröja stängningen tills problemen har rensats.
I de flesta fall kommer stängningen att ske enligt schema.
Så länge du köper ett hus som är listat hos en fastighetsbyrå och du arbetar med en agent som representerar dina intressen, bör det inte uppstå några förseningar. Agenter har erfarenhet av att hålla alla steg i hemmaköpsprocessen enligt schemat.