Innan du köper ett hus bör du anställa en professionell inspektör för att göra en grundlig analys av husets verkliga tillstånd, utöver vad som syns.
Men om du tar ett steg tillbaka i en minut kan du begränsa fältet med hus du funderar på genom att utveckla ett mer utbildat blick. Du vill lära dig att skilja mellan en stor strukturell fråga och en mindre kosmetisk fråga. Du vill göra en lista med önskade och önskade ändringar. Tänk på listan när du utvärderar bostadspriset och vad du är beredd att erbjuda.
Låt oss börja:
Husstilar: Lär dig om de vanligaste husstilarna så att du kan läsa fastighetsannonserna ordentligt. Du kanske vill titta på mina videoturer i historiska hem i Cambridge eller En arkitektonisk rundtur på Harvard Square som ett roligt första steg.
"Intagsession": Låtsas att du är en läkare som gör en första fysisk undersökning av en patient. Ta reda på så mycket om patientens (husets) historia som möjligt, till exempel hur länge de nuvarande ägarna har bott där, vilka förändringar de har gjort, vilket tillstånd husets exteriör är i, varför de säljer huset.
Husets tak: Var särskilt uppmärksam här. Problem med taket kommer att bli dyrt att ta itu med. Klättra inte upp på en stege för att undersöka, utan ställ frågor. Ta reda på när taket sattes på huset och vilka material som användes. Ta reda på om taket har läckt tidigare och i så fall hur och när det reparerades. Titta på takets stigning. Vet att ett platt tak, eller till och med ett med en mild stigning, kan vara svårt att täta. Ta reda på om taket har täckts igen med ytterligare två lager av bältros ovanpå originalskiktet. Detta kan vara en lokal byggkodsöverträdelse och kan orsaka strukturella problem. Om du ser vattenfläckar på väggar och tak är det troligt att det finns ett läckande tak. Detta kommer att innebära ekonomiska och strukturella problem på vägen. Låt dig dock inte luras av frånvaron av vattenfläckar, eftersom de kan ha döljts av ett nytt färgjobb. Testa ventilationen genom att placera en termometer på vinden en varm och relativt vindfri dag. Om temperaturen är 10 eller 15 grader mer än vad den är ute, vet du att det inte finns tillräckligt med luftflöde. Detta orsakar problem på sommaren och vintern och kan äventyra effektiviteten i ditt husisolering.
Rännor: Bestäm hur väl de har underhållits. Försummade takrännor täpps till och ruttnar sedan och kan leda till en våt källare när vatten backas upp. Leta efter splittringar eller saknade delar av rännan. Detta kan indikera ett isdammproblem, en allvarlig sak som orsakar förstörda tak, väggar och golv. Observera försämrade takrännor eller tätningsmedel runt skorstenar och andra element som skjuter ut genom taket, eftersom dessa också kan bidra till ett läckande tak.
Fundament: Ta reda på vilket material som har använts. Trä är problematiskt eftersom det är poröst och vatten kan komma in. Även tryckbehandlat virke som innehåller vattenavvisande kemikalier håller bara 30-40 år och är inte tänkt att eliminera behovet av en sten- eller betongfundament. Betongblock var vanligt under första hälften av århundradet. Detta är svagare än dagens armerade betongfundament och också mer mottagligt för vatten. Armerad betong är stark och stabil. Ett annat vanligt materialval som används i äldre hem är fältsten, som ibland kallas ”stensten”. Dessa oregelbundet formade stenar är förenade med murbruk. De åldras inte bra, tenderar att läcka och kan inte vattentätas.
Tips: Våta källare är vanliga. Det finns många produkter på marknaden för att ta itu med detta, varav många är avsedda att appliceras på insidan av problemväggen. Detta är inte den rekommenderade åtgärden. Slå inte mot vatten; försök istället att vidarekoppla den eller installera en sumppump för att pumpa ut den tillbaka i riktningen från vilken den kom. Men kom ihåg, om en storm översvämmer din källare kan det samtidigt slå ut din strömförsörjning, och då kommer din elektriska pump inte att vara till nytta. Bäst att lösa det grundläggande problemet och avleda vattnet från fundamentet.
Sprickor: Inte alla sprickor i grunden är oroande. Vertikala och diagonala sprickor är i allmänhet ofarliga, ett naturligt resultat av sedimentering och krympning av betong. Om dessa sprickor inte är mer än en fjärdedel tum breda, kan du förmodligen lämna oro vid dörren. Om du upptäcker större sprickor, särskilt i ett hus som är mindre än tio år gammalt, bör du ta med dem till en professionell heminspektör. Det är de horisontella sprickorna som kan vara av större oro eftersom de kan indikera negativ gradering eller dålig dränering. Det värsta fallet, även om det är sällsynt, innebär horisontella sprickor i källarväggen som kan kräva att fundamentet byggs om. Det behöver inte sägas att du hellre inte behöver göra det.
Plattor: Under golvet i huset hälls plattfundament (dynor av betong) ovanpå marken. Plattor är vettiga om du inte behöver oroa dig för vinterfrost eller en plats att placera värmaren på. Men här är några av de negativa: de kan spricka, de kan vara kalla och hårda under foten trots mattor eller kakel, de är inte väl isolerade och de kan göra VVS-tillägg komplicerade. Dessutom, om du har ett termitproblem, kommer du att vara svårt att bekämpa det.
Genomsökningsutrymmen: Detta hänvisar till ett sätt att bygga på en betongfundament. För ett korrekt kryputrymme sträcker sig väggarna under den lokala frostlinjen och sticker ut minst åtta tum över marklinjens högsta punkt. Oavsett om kryputrymmet ligger under husets ram eller stödjer husets däck, se till att titta på fotfoten. Dessa är massiva betongkuddar som håller vikten på grundväggen (betongväggen som stöder husets träram). Genom att förstå var de jämförs med innerväggar kan du förstå husets struktur.
Strukturens sundhet: OK, låt oss ha lite kul här. Kan du rita en rak linje? Stå först utanför huset, i varje hörn och titta ner i siktlinjen för att se om det är rakt. Om det är ett äldre hus och du inte ser deformation av strukturen är det bra. Här är ett underhållande test du kan göra för att bedöma hur mycket ved ett hus har i sig. Stå mitt i rummet och hoppa upp och ner. Om golvet rör sig mycket är det stor chans att en vägg saknas under eller att bjälken inte är tillräckligt stora. Oavsett om du har en ingenjörsexamen eller inte kan du göra ett test för att se om fönstren och dörrarna stängs ordentligt eller om de är "utanför torget". Tillbaka till de raka linjerna - om takets ås inte är helt rak, låt en professionell heminspektör ta reda på varför. Detta är det mest uppenbara symptomet på en svag husstruktur.
Nu kan detta överraska dig, men om du funderar på ett hus med strukturella svagheter, skriv inte av det så snabbt. Det kan inte bara korrigeras, det behöver inte vara dyrt. Ett varningsord: var uppmärksam på trösklarna (träelementen fästs direkt på grundväggarna som resten av byggnaden sitter på), särskilt om huset byggdes före mitten av 70-talet när tryckbehandlat virke kom till mer allmänt användning och hjälpte till att hålla trösklarna torra. Du vill inte höra den mycket långa listan över saker som kan gå fel när husets trösklar ruttnas. Jag delar bara några få med dig: hängande golv, fönster som inte öppnas eller stängs på ett smidigt sätt, verandor som har glidit bort från vågrätt. Medan snickare kan hantera dessa problem, är att fixa dem liknar större operationer. Och som alla bra läkare måste de diagnostisera orsaken till problemet för att se till att det inte kommer att hända igen.
The Remodeled House: Det är klokt att ta det långsamt innan du oåterkalleligt ändrar ett gammalt hus, oavsett om du byter originalmaterial eller själva utrymmena. Inte bara vill du göra dina läxor om husets stil och vilka förändringar som gjordes när, vad som är värt att bevara kontra vad som kan stå ut med en viss innovation, du vill också tänka på hur människor idag - inklusive dig själv - lever i sina utrymmen och därför vad deras behov är i ett hem. Innan du riva inre väggar och skapa ett gigantiskt utrymme kanske du vill tänka på kostnaden för att värma ett sådant utrymme eller på efterfrågan på enskilda rum som uppfyller olika syften. Akta dig för tidigare renoveringar där hörn skars eller dåligt utförande var i spel. Om du har en ombyggares hjärta och själ, föreslår jag att du väntar på ett original.