Vändande hus ser alltid så coola ut på reality-tv, och det är ingen tvekan om att dessa program, komprimerade i 60-minuterssegment, har bidragit till populariteten för denna fastighetsinvesteringstrend. I verkligheten kan vända nödställda egenskaper vara spännande, men det kan också leda till en ekonomisk katastrof.
Så är en global pandemi rätt tid att överväga att gå in i huset-vändning? Eller är det det värsta misstaget du kan göra?
Hemma vänder priser är nere
Enligt en ny rapport från ATTOM Data Solutions stiger och faller husflip, beroende på vilken statistik du tittar på. Till exempel, bara under tredje kvartalet 2022-2023 (det senaste kvartalet för vilket data fanns tillgängligt vid tidpunkten för publiceringen), vändes 57155 enfamiljshus och lägenheter. Detta uppgår till 5,1 procent av all bostadsförsäljning det kvartalet, enligt rapporten.
Det är en hel del vändningar, tills du anser att vändningarna under andra kvartalet 2022-2023 var 5,7 procent av all bostadsförsäljning. Och under tredje kvartalet 2022-2023 var flips 5,5 procent av all hemförsäljning.
Detta innebär att hushållspriserna är nere, och enligt rapporten är denna trend konsekvent över mer än 90 procent av de lokala marknaderna (148 av 159 storstadsområden).
De största kvartalsminskningarna var i följande tunnelbanor:
- Killen, Texas (-44,5 procent)
- Savannah, Ga. (-43 procent)
- York, Penn. (-42 procent)
- Greeley, Colo. (-41,5 procent)
- Springfield, Massachusetts (-39,8 procent)
Andra städer med kvartalsminskningar från 39,1 till 37 procent - inkluderar Raleigh, NC; Atlanta; Kansas City, Mo .; San Diego; och Rochester, N.Y.
Vissa områden såg dock faktiskt en ökning av fliphastigheterna. De största ökningarna var inom följande områden:
- Davenport, Iowa (+18,5 procent)
- Hilton Head, S.C. (+16,8 procent)
- Scranton, Penn. (+12,2 procent)
- Amarillo, Texas (+10,9 procent)
- Kalamazoo, Mich. (+7,7 procent)
House Flipping Returns är på väg upp
Medan flipshastigheten minskar var vinsterna faktiskt höga, enligt rapporten. Under tredje kvartalet 2022-2023 såldes vändade bostäder till en bruttovinst på 73 766 dollar, jämfört med 69 000 dollar under andra kvartalet 2022-2023 och 61 800 dollar under tredje kvartalet 2022-2023. Detta är den högsta avkastningen på investeringen sedan första kvartalet 2022-2023, som fick en avkastning på 48 procent.
Dessa vinstmarginaler var konsekventa över 104 av de 159 analyserade metroområdena. De största vinstmarginalerna var inom följande områden:
- Brownsville, Texas (182,9 procent)
- Austin, Texas (176,4 procent)
- Waco, Texas (157,4 procent)
- Springfield, Mo (145,3 procent)
- Savannah, Ga. (143,6 procent)
Andra städer med stor årlig vinstmarginal ökar från 74 till 54 procent - inkluderar Raleigh, N.C .; Fågel Fenix; Kansas City, Mo .; och Las Vegas.
Vissa områden minskade dock avkastningen på investeringen i hemmet. De största nedgångarna var inom följande områden:
- Corpus Christi, Texas (77 procent)
- Hilton Head, S.C. (72,9 procent)
- Boulder, Colo. (69,1 procent)
- Wilmington, N.C. (58,9 procent)
- South Bend, Ind. (54,1 procent)
Genomsnittlig tid att vända ökar
Rapporten avslöjar också att det tar längre tid att vända hus under pandemin. Under tredje kvartalet 2022-2023 var den genomsnittliga tiden för att genomföra transaktioner 192 dagar. Under andra kvartalet 2022-2023 var den genomsnittliga tiden 184 dagar och under tredje kvartalet 2022-2023 var det bara 184 dagar.
Faktum är att det tredje kvartalet 2022-2023 i genomsnitt 192 dagar var den längsta genomsnittstiden på 17 år (sedan tredje kvartalet 2003).
Varför du borde komma med i spelet
Så, är det här ett bra tillfälle att doppa tårna på den markerade marknaden? Henry Angeli III, ägare av Henry Buys Homes i Jacksonville, Florida, anser att det är en fantastisk tid att vända hus. "Det finns rekordlåga lager på grund av ökad efterfrågan till följd av sänkta räntor på bolån", säger han. "Alla försöker dra nytta av dessa lägre räntor till följd av ökad köpkraft - särskilt på min marknad i Jacksonville."
Hans entusiasm delas av Luke Smith, grundare av We Buy Property In Kentucky, som tror att det nu är en bättre tid än någonsin att komma in i verksamheten. Smith pekar också på låga lagernivåer, vilket resulterar i en hög efterfrågan. "Material för att slutföra en renovering är dyrare, eftersom priserna har stigit från brister i försörjningskedjan på grund av pandemin, men fastighetsvärdena uppskattas snabbt", förklarar Smith. "Den starka efterfrågan har orsakat att fastighetsvärdena handlas i rekordhastighet och högre prispunkter, vilket är bra för husflipning."
Smith varnar för att betala för mycket för att komma in på marknaden för vändning av huset. "Men annars kan du komma framåt om du enkelt kan hantera ett projekt."
Varför ska du inte delta i spelet
Det är dock inte alla som är så optimistiska när det gäller framgången för nybörjare i husflippbranschen. "Det finns" rekordvinster "just nu eftersom marknaden för bostäder har exploderat på grund av COVID-19 och har vuxit exponentiellt förbi där marknaden var när dagens hus först köptes", säger Ryan Serhant, en fastighetsmäklare och costar på Bravo's Miljon dollar notering New York. "Men det deltaet kommer inte att hålla", varnar han. ”I hushållsverksamheten tjänar du pengar när du gör det köpa; gå inte in i verksamheten idag baserat på var hus är försäljning på-det är bakåtvägen. ”
Jonathan Faccone, ledande medlem och grundare av Halo HomeBuyers i Bridgewater, N.J., uttrycker också försiktighet när det gäller nykomlingar. "Även om den totala fastighetsmarknaden är bra just nu och vinstmarginalerna är större än de har varit, skulle jag inte rekommendera människor att gå in i den här affären just nu." Och han ger tre skäl till varför:
1. Det är extremt svårt att hitta bra erbjudanden för nya investerare.
"Marknaden är redan mättad med många erfarna investerare som letar efter affärer med rätt vinstmarginal i dem." Faccone säger att det är oerhört svårt för helt nya investerare att konkurrera om de inte är villiga att betala mer för samma hus. "Om du måste betala för mycket för att komma in i ett projekt, tar du större risk att förlora pengar när allt är klart."
2. Pandemin gör det svårare att renovera fastigheter.
För att tjäna pengar säger Faccone att målet alltid är att vara in och ut ur projektet på kortast möjliga tidsram. "Detta kommer att säkerställa att du maximerar din vinstpotential samtidigt som du minskar andra risker som att spendera för mycket på renoveringar eller inte nå ditt beräknade försäljningspris." Eftersom townships arbetar i långsam takt (och ofta med minskad personal), säger han dock att inspektioner, bygglov etc. tar längre tid att slutföra. "Det här är ett problem, för när projekttiderna ökar ökar transportkostnaderna vilket minskar vinsten." Han säger det som är ännu farligare är att marknaden kan förändras - och om det händer medan du genomför ett projekt kan det vara katastrofalt.
3. Det har blivit svårare att analysera en hel del på grund av pandemin.
"Nyckeln till att vända hus framgångsrikt är att köpa till rätt pris, vilket kräver en korrekt utvärdering av ett hem för att avgöra vad det kan sälja för." I en perfekt miljö säger Faccone att det är svårt att utvärdera hemmets ARV (efter reparationsvärde), men säger att COVID-19 får priserna att anpassa sig snabbt. "Det blir svårt att förutsäga exakt vad ARV kommer att vara när du är redo att marknadsföra hemmet, och det blir mer ett gissningsspel än ett beräknat investeringsbeslut." Han rekommenderar att man väntar tills marknaden stabiliseras innan man hoppar in.