Jean Nayar är en licensierad fastighetsmäklare med Bond New York och författare till flera böcker om dekoration och design, inklusive The Happy Home Project (Filipacchi Publishing, 2013).
Med nästan en tredjedel av bostadsförsäljningen i detta land som består av fastigheter i någon fas av avskärmning förra kvartalet, är att köpa ett utestängt hem ett bra sätt att få en fantastisk affär på ett hus. Men utestängda hem som har övergivits eller försummats i flera månader - eller till och med år - kommer ofta med dolda kostnader som kan göra det fyndet till en penninggrop. Här erbjuder en grupp experter sina bästa tips om hur du tar om du är ute efter ett utestängt hem.
1. Investera i en heminspektion.
"För ungefär $ 300- $ 400 dollar kan en heminspektör tillhandahålla en fullständig rapport om strukturen, de mekaniska och huvudkomponenterna i hemmet och egendom", säger Greg Herb, en licensierad mäklare och ägare av Herb Real Estate i Boyertown, Pennsylvania. Charles Gif.webpford, en licensierad heminspektör och ägare av Amerispec i Jacksonville, Florida, instämmer och tillägger att en heminspektion av en behörig heminspektör ger dig "en bättre bild av vad du köper och ger dig ramarna för att prioritera din reparationer - eller att gå bort om det är för mycket att hantera. ”
2. Sök information om husets historia.
Många stater kräver att säljare av fastigheter fyller i en säljares uttalande om fastighetsinformation (SPDS) som en del av alla transaktioner. "SPDS avslöjar vanligtvis alla kända materiella fel relaterade till fastigheten och ger köparen ett historiskt perspektiv på hemmet, dess underhåll, samt eventuella reparationer eller tillägg som utförts under det tidigare ägandet", säger Herb. Ofta har emellertid dessa uttalanden vissa undantag, till exempel när ett hem överförs mellan man och hustru eller mellan syskon. Ett annat vanligt undantag är när en tredje parts säljare, till exempel en bank eller ett utlåningsinstitut, äger fastigheten som ett resultat av en utestängning. "När du köper en avskärmningsfastighet från en bank som aldrig varit i hemmet förlorar du det historiska perspektivet som köpare", säger Herb, som tillägger att en heminspektion kan hjälpa dig att lära dig om förändringar som kan ha inträffat under hela egendomen.
3. Avvintera hemmet.
Enligt Gif.webpford, som också är medlem i American Society of Home Inspectors (ASHI), om du planerar att köpa ett hus som har varit ledigt i flera månader, ”är det första du bör fråga,” Är verktygen påslagen? '' I utestängda hem i många delar av landet, '' vattnet är av, fällorna är fyllda med miljövänlig frostskyddsmedel och vattenledningar kan tryckas med luft eller blåses ut och dräneras helt, '' för att förhindra att rören fryser och bryter, förklarar Gif.webpford. Före en heminspektion måste ledningarna kontrolleras och aktiveras. Och enligt Gif.webpford kan du behöva en licensierad elektriker för att genomföra en säkerhetskontroll av fastighetens el innan strömmen återställs. "Varje kommun har sina egna regler", säger han, "och köpare utanför staden kan behöva betala en avgif.webpt för att sätta på strömmen och saker kan bli komplicerade om det finns tre eller fyra verktyg att ringa innan du kan få allt fungerar. En bra fastighetsmäklare borde kunna ge dig remisser. ”
4. Kontrollera om VVS-problem finns.
De mest katastrofala problemen i övergivna eller utestängda hem orsakas ofta av trasiga rörledningar eller läckage. "Ibland när du gräver under ytan på en läckande toalettskål som har reparerats luddigt kommer du att upptäcka att du inte bara måste byta ut blyböjningen utan också hela golv, golvbjälkar och gips som är ruttna eller innehåller mögel," säger Matthew Barnett, en licensierad heminspektör och ägare av Brooklyn, New York-baserade Accurate Building Inspectors. Barnett, som är medlem i ASHI, säger att det kan kosta allt från ett par hundra dollar till $ 20 000 - $ 30 000 eller mer att reparera och ersätta hela golv och väggar av gips eller gips för att kontrollera ett mögelproblem.
5. Undersök mekaniska system, vattenuppvärmning och elektriska system.
”I övergivna hus med tryckluftssystem ackumuleras smuts och skräp och till och med små djur i kanalarbetet”, säger Barnett, “och om fukt har funnits runt pannor eller ugnar under långa perioder kan värmeväxlarna korrodera och du Jag måste byta ut dem helt. ” Detta kan kosta mellan $ 3000 och $ 5000, säger han, beroende på vilken typ av system du behöver. "Vissa verktyg tänder inte pilotlampan för gassystem om filtren är smutsiga för brandsäkerhet", tillägger Andrea Johnson, en licensierad fastighetsmäklare i Portland, Oregon, och grundande medlem och partner till U.S. REO Partners. Det betyder att du måste ta på dig rengöringskostnaden för att testa om de fungerar.
6. Leta efter tecken på uppskjutet underhåll.
”När ägare helt enkelt ger upp och slutar ta hand om sitt hem, kommer det att finnas massor av underhållsfrågor, som behovet av att rengöra rännorna, rensa skräp från taket, skära ned bevuxen vegetation och täta / täta kakel i duschar och badkar ”, Säger Gif.webpford, som tillägger att det i vissa nödställda områden inte är ovanligt att upptäcka att apparater, kondenserande enheter och takarmaturer har tagits bort helt och hållet. Enligt Barnett kan "billiga reparationer, som att använda tejp eller rörmokars kitt över ett läckande rör eller en oprofessionell ledning av en fläkt" också leda till djupare problem, som mögel- eller brandrisker, vilket kan kräva kostsamma korrigeringar längs linjen.
7. Kontrollera om det finns sprickor, tak, läckage och andra yttre skador.
"Vi tenderar att se det dåliga tak, strukturella problem, vattenskador och andra stora reparationsartiklar", säger Gif.webpford. "I torra klimat, som i Texas, måste husens grundvatten vattnas eller så kan de knäcka och förstöra huset", tillägger Johnson. För ett hem med en pool rekommenderar Barnett att kontakta en pooltjänst för att vara säker på att de underjordiska rörledningarna och utrustningen inte är spruckna eller igensatta. "En normal husinspektion kommer att täcka det allmänna tillståndet för pumpning och filtrering, uteplatsområdet, skötselstenar och skummare, men en pooltjänst kan försöka få systemet igång för att se om det finns någon betydande utrustningsskada," han säger. Om det finns ett problem kan ägaren ge dig kredit för att få den att fungera ordentligt igen.
8. Genomför ett avloppsutrymme.
Speciellt för hem som är mer än 20 år gamla föreslår Johnson att man investerar i en avloppsinspektion. "Linjer kan brytas av trädrötter", säger hon, "annars kanske de inte är ordentligt anslutna till offentliga system." Linjerna kan också ruttnas, täppas till eller skadas. Ett VVS-företag kan snake en videokamera genom linjen för att bestämma dess tillstånd.
9. Lös eventuella panträtter.
”Många kommuner har regler om underhåll av fastigheter”, säger Herb. "Om en bank äger en fastighet kommer den i allmänhet att hålla en gräsklippning, men om den inte gör det kan kommunen placera en panträtt på fastigheten om den måste komma in och underhålla gräsmattan själv", säger han. "Ett antal andra panträtter kan ha placerats på fastigheten av obetalda entreprenörer, verktyg, husägare och liknande", säger Johnson. Innan du stänger en fastighet måste du se till att alla panträtter undersöks grundligt av dig och en befälhavare och åtgärdas innan äganderätten kan överföras från den tidigare ägaren till dig.
10. Knappa tillbaka alla lås.
”Många hus finns på ett huvudnyckelsystem”, säger Johson. "Det betyder att otaliga mäklare, entreprenörer, värderingsmän och andra människor kan ha den nyckeln." Om du köper ett utestängt hem rekommenderar hon att du skyddar dig själv och din egendom genom att omedelbart installera nya lås med nya nycklar innan du flyttar in.