Om du har kontanter till hands för att betala för ditt ombyggnadsprojekt behöver du inte läsa det här avsnittet. De flesta behöver dock låna pengar för att garantera sitt jobb.
Det bästa alternativet är vanligtvis ett hypotekslån. Det beror på att räntan på en bostadslån är avdragsgill. Det finns flera olika typer av inteckningar som kan ge medel för ett renoveringsprojekt, men var och en beror på hur mycket eget kapital du har. Eget kapital är nettovärdet på din fastighet efter att all skuldsättning som har hållits mot den har dragits av från dess bruttovärde. Tillåt mig att översätta.
Antag att du vill låna 25 000 $ för att förbättra ditt 100 000 $ hem. Om din ursprungliga handpenning var 25 procent av inköpspriset och din nedbetalning på huvudmannen sedan dess motsvarar ytterligare 25 procent, äger du de återstående 50 procent, eller hälften av ditt hus. Det skulle innebära att du är en utmärkt kandidat för det lånet, eftersom de flesta banker kommer att låna upp till 75 procent av värdet på ett befintligt hus.
Det finns ett antal sätt att dra nytta av det kapitalet. De två huvudansvariga är första inteckningar och andra inteckningar.
FÖRSTA pantlån
För hemrenoveraren är förhandlingar om en ny första inteckning ett sätt att teckna ombyggnadsjobbet. I praktiken betyder det att du kommer att ansöka till banken om en helt ny inteckning. Om banken godkänner lånet kommer en del av intäkterna att användas för att betala av befintlig inteckning. Efter avdrag för stängningskostnader och avgif.webpter betalas allt som är kvar till dig. Vanligtvis är en ny inteckning särskilt bra när räntan du betalar är minst en procentenhet högre än den ränta du skulle betala för en ny inteckning.
ANDRA LÅN
En andra inteckning är precis vad namnet antyder: det är en extra inteckning till den första inteckning du bär. Vanligtvis kommer innehavaren av den andra inteckningen att göra anspråk på fastigheten om du inte gör dina betalningar. När ett hus ursprungligen köptes kan säljaren ha gått med på att hålla en andra inteckning, men för husägaren som planerar en renovering är den troliga källan till en andra inteckning en utlåningsinstitution.
STÄNGNINGSKOSTNADER
Kostnaderna varierar från en stat till en annan och från bank till bank, men kostnaderna kan inkludera advokatavgif.webpter (eventuellt din och bankens); inspelningsavgif.webpter; inteckning, överföring eller andra skatter; poäng på lånet (avgif.webpter beräknade som procentenheter av det belopp som lånas, vilket innebär att två poäng på ett lån på 100 000 dollar skulle återuppta en avgif.webpt på 2000 dollar); titelförsäkring; arkiveringsavgif.webpter; ansökningsavgif.webpter; utvärderingskostnader; kostnaden för en kreditrapport; och så vidare.
Med en traditionell inteckning bärs vanligtvis alla dessa utgif.webpter av låntagaren. med ett aktielån betalar banken för många av dem. När du ansöker om ett lån ger de flesta banker rutinmässigt en uppskattning av de totala stängningskostnaderna. Be om en uppdelning om en inte erbjuds.
ANDRA ALTERNATIV
Förutom inteckningar finns det andra lånealternativ som kan passa dina specifika ekonomiska förhållanden.
Förskott på kreditkort
Om din renovering kommer att vara blygsam kostar du kanske att undvika pappersarbete och kostnader för låneansökningar och helt enkelt dra ett kontantförskott från ett eller flera av dina kreditkort. Tänk dock på att räntesatserna i allmänhet är ganska höga (ofta mer än dubbelt så höga som på inteckningar).
Personligt lån
Ett personligt lån är en relativt enkel transaktion. Du lämnar in en ansökan till en långivare, han kontrollerar din kredit och skuldsättning och han godkänner eller ogillar ansökan. Lånet är inte säkrat av ditt hem, och beslutet att godkänna (eller ogilla) lånet görs på grundval av din kreditbetyg, inkomst och en övergripande bedömning av din ekonomiska hälsa. Räntan kommer vanligtvis att vara en hel del högre än för en inteckning; termen kortare; och räntan är inte avdragsgill. Med tanke på dessa nackdelar bör ett personligt lån vara långt ner i listan över alternativ.
Ballong inteckning
En ballong inteckning är en där en stor eller "ballong" betalning av återstående kapital betalas vid ett visst datum. Betalningar sker längs vägen, ofta av intresse ensam, men i vissa fall görs också huvudbetalningar. Ballonglån är vanligare i fastighetstransaktioner för kommersiella eller flerfamiljshus. Men om ditt hemrenovering innebär mer än att bara förstora eller ombygga ditt hem för din familj - om du till exempel säger att din förbättring inkluderar tillägg av en lägenhet eller ett kommersiellt kontor som du förväntar dig kommer att ge intäkter och du planerar att sälja hela komplex inom några år-en ballong inteckning kan vara vettigt.
Bygglån
För att bygga ett helt nytt hus kommer få banker att utfärda en standardlån. Istället kommer banken att bevilja ett bygglån som, efter att huset är färdigt och beläggningsintyget beviljats, kommer att omvandlas till en mer traditionell första inteckning.
Ett bygglån fungerar så här. När en bank godkänner ett lån kommer det att finnas ett specifikt utbetalningsschema som anger att en viss procentandel av lånet ska förfalla efter att den nya stiftelsen är klar, mer när taket är färdigt, mer när fönstren sätts på plats , och så vidare. Du konstruerar ditt tillägg, och banken betalar dig enligt schemat när de ser att dess strikturer har uppfyllts.
I de flesta fall är ett bygglån inte den bästa vägen för en hemrenoverare. Men om du radikalt bygger om huset och kostnaden för byggandet är betydligt högre än det kapital du har i huset, kan en kombination bygglån och inteckning vara din bästa strategi.
Kreditföretag
Om du är medlem i eller är berättigad till medlemskap i en kreditförening kan det vara en annan finansieringskälla. De flesta kreditföreningar är ideella institutioner som finns för att tjäna sina medlemmar, både med att spara och att låna pengar. Fråga låneansvarig eller chef vid kreditföreningen om priser, villkor och andra detaljer. Ofta lånar kreditföreningar pengar till medlemmar på mycket gynnsamma villkor och med mindre pappersarbete än vad samma transaktion skulle kräva hos en traditionell bank. Räntan är dock inte avdragsgill.
VILKET LÅN ÄR RÄTT LÅN?
Rätt lån är det som bäst passar dina specifika ekonomiska förhållanden. I de flesta fall är de viktigaste avgörandena dessa: Ger det tillräckligt med pengar för att göra jobbet? och har vi råd med den månatliga betalningen?
Om du har liten erfarenhet av dessa ekonomiska frågor, sök råd från sådana yrkesverksamma som din advokat, revisor eller fastighetsmäklaren som hanterade köpet av ditt hus. Din bankir kan också hjälpa till.
När det är dags att ansöka om ett lån, gör det personligen. Prata om möjligt med den som godkänner lånen eller som granskar dem och försök få en känsla av hur hjälpsam han eller hon är benägen att vara. Se till att du får alla bilagor och instruktioner och en klar förståelse av processerna för godkännande och betalning.
Ett annat förslag? När du har pratat med din bankir och identifierat vad du tycker är den bästa strategin, sov på den. Ha ett par ytterligare samtal, kanske med din advokat eller en nära vän vars affärsmän du litar på. Att låna pengar är att ta ett stort och ofta långsiktigt ansvar och bör inte göras avslappnad