Det var ett misslyckat försök att minska för en mindre husbetalning som ledde till att Joseph Cortez, en fastighetsmäklare i Corpus Christi, TX, blev hyresvärd.
”Min fru och jag började bygga ett hus för att vi var gravida med vårt första barn”, förklarar han. ”I ett försök att nedgradera vår betalning byggde vi ett hus som var 300 kvadratmeter mindre än vårt nuvarande. Men under processen hade vi flera väderfördröjningar och byggandet tog längre tid än väntat. Min fru blev mer gravid och hon och huset skulle på samma gång. ”
När Cortezes tänkte flytta med en nyfödd blev de överväldigade, så de släppte ut sitt nya hus på marknaden. Men det var inte så enkelt att sälja som de hade hoppats på. Efter en hel del intresse men inga erbjudanden frågades paret om de skulle tillåta någon att hyra i ett år och sedan köpa hemmet. "Vi tog det", säger han. "Vi tjänar ungefär $ 15 per månad i vinst."
Omständigheterna kan vara olika, men historien är densamma för husägare över hela landet. När marknaden fortsätter att sprutas, befinner sig vissa som hoppats kunna sälja sig på att förvandlas till motvilliga hyresvärdar.
Beslutar att hyra ut ditt hem
Beslutet att hyra ut ditt hem kan vara svårt, både känslomässigt och ekonomiskt.
Bestäm om den förlust du skulle ta genom att sälja hemmet för mindre än du är skyldig nu är mer än någon förlust du skulle drabbas när du hyr ut det, säger Bret Holmes, vd för Advanced Management Group, ett fastighetsförvaltningsbolag med säte i Las Vegas. "Du måste räkna ut om du skulle sälja idag, vilken typ av förlust du skulle ta", säger han. "Tänk sedan på hur mycket du tappar i klyftan mellan hur mycket hyra du tar in och hur länge du vill hyra ut det." Till exempel, om du har ett negativt kassaflöde på 100 USD varje månad hyr du ut ditt hus och du tror att du kommer att hyra det i två år, kommer du att förlora 2400 USD på huset under den tidsperioden. Om det är mer än du tappar genom att sälja det med förlust, är det troligen bäst att bara klara det, förklarar Holmes. Annars säger han att hyra det är vettigt.
Känslomässigt finns det naturligtvis en helt annan uppsättning frågor. "Det skapar känslomässiga band och gör det svårt att se någon inte ta så stor hand om fastigheten som ägaren en gång gjorde", säger Cortez. Du måste gå tillbaka och titta på det objektivt för att bli en bättre hyresvärd.
Känn dina lokala lagar
Det första du bör göra om du väljer att hyra är att undersöka dina lokala lagar. För vissa områden kan du behöva ha en företagslicens om du vill hyra ditt hem.
"Vi var tvungna att få en företagslicens från Washington, DC, regeringen när vi hyrde ut vår egendom", förklarar Bronagh Hanley, som blev hyresvärd när hon flyttade från DC till västkusten med sin man och paret bestämde att de inte vill sälja sitt hem de hade jobbat så hårt på så länge. Men Hanley förutsåg inte svårigheterna med att få dokumentet. "Det tog evigt", sa hon. "De hade slumpmässiga reparationer som de ville att vi skulle utföra, det var en betydande avgif.webpt och de var tvungna att planera en inspektör för att komma till huset." Hela processen tog ungefär en månad och Hanley säger att detta är något som potentiella husägare / hyresvärdar behöver komma ihåg för det kan inte bara störa din tidtabell, det är också känslomässigt utmattande.
Potentiella hyresvärdar måste också utbilda sig om lagar om lika bostadsmöjligheter, säger Braun Mincher, VD och förvaltare för Aggie Real Estate LLC och Aggie Commercial LLC i Fort Collins, CO. ”Om du gör något som att ta ut en större insättning för att en familj har en sällskapsdjur, det är ganska vanlig praxis och skulle inte betraktas som diskriminering, ”förklarar han. ”Men du kan uppenbarligen inte ändra dina metoder baserat på ras, kön, trosbekännelse, kultur, religion eller något annat liknande. Det måste baseras på din faktiska risk. ”
Hitta rätt hyrespris
Att bestämma vad som ska tas ut på hyran kan vara svårt, säger Mincher, för ofta är det belopp du kan hyra en fastighet egentligen inte kopplat till det du borde kunna sälja fastigheten för.
"Det är svårt för många människor att förstå eftersom de vill kompensera den hypoteksbetalningen", säger Holmes.
Och medan hur mycket du betalar banken kommer att räkna in något till vad du debiterar, är det nyckeln att göra din forskning om vad liknande hus hyr för, ungefär som om du skulle titta på jämförande egenskaper när du räknar ut ett begärt pris för försäljning .
"Naturligtvis vill du ta en realistisk titt på din PITI (ränta, ränta, skatter och försäkringskostnader) om du har en betalning på hemmet, vilket de flesta gör", säger han. "Men du måste också överväga vad marknaden kommer att bära när det gäller hyran." Mincher säger att om du köpte ett radhus på marknadens höjd kommer du antagligen inte att betala 1200 dollar om alla andra liknande hus hyrs för 900 dollar i månaden.
En annan faktor att tänka på är försäkring. Du kommer att betala mer för försäkring för ett hem du hyr ut, trots att du inte försäkrar innehållet, bara strukturen. Ring ditt husägares försäkringsbolag och prata med dem om eventuella räntehöjningar som kommer att bli resultatet av att du ändrar din bostadsstatus på huset så att du kan räkna ut det till det pris du kommer att ta ut en hyresgäst.
Och för husägare som betalade en premie för bänkskivor i granit, underbara lövträd eller kök i rostfritt stål är det fler dåliga nyheter. Dessa extra funktioner innebär inte nödvändigtvis högre hyrespriser. "Du kanske har mindre ledighet på grund av dessa saker, men du pratar med hyresgäster, inte köpare", förklarar Mincher. ”De bryr sig inte lika mycket om din vackra landskapsarkitektur. Så det är en utmaning att räkna ut vad som ska laddas. ”
Hur ska den genomsnittliga husägaren som funderar på att hyra möta utmaningen? "Du måste bara kolla tidningar och onlineannonser och få en känsla för vad ett hem i din prisklass inom ungefär en radie på tre mil går efter", säger Holmes. Andra bra informationskällor inkluderar en betrodd mäklare eller mäklare; om du har ett bra förhållande med någon i fastigheter kan han eller hon kanske ge dig användbara råd.
Hitta rätt hyresgäster
När du har prissatt ditt hus och du har intresse från en potentiell hyresgäst är det viktigt att utföra tillbörlig aktsamhet för att checka ut den eller de personer du kommer att anförtros ditt hem till.
"På egen hand kan människor verifiera anställning genom att kontakta en nuvarande arbetsgivare", säger Holmes. ”Få lönecheckar för att se till att de gör vad de säger att de gör. Gör också en hyreshistorikskontroll. Ring tidigare hyresvärdar och se vilken typ av information du kan få. ”
Överväg också att lägga ut en del av processen för screening av hyra. "Om en person vill göra en fullständig screening är processen ganska intensiv eftersom du i princip blir en kreditrapporteringsbyrå", säger Holmes. Av den anledningen bör husägare överväga att titta på företag som slutför screening av hyresgästen åt dig, säger han. De gör kreditkontroller, utvisningskontroller, kriminella bakgrundskontroller och andra liknande undersökningar.
Ett hyresgäster screening företag är hur Hanley hittade sina första hyresgäster. "Vi anlitade ett hyreshanteringsföretag för att hitta hyresgästerna eftersom de hade kompetensen och resurserna för att göra kredit- och bakgrundskontroller", säger hon. ”Vi betalade dem en procentandel av den första månadens hyra för deras tjänster. Det var väl värt pengarna, eftersom vi slutade med ett bokföringspar från Wisconsin som var de bästa hyresgästerna! ”
Är du redo att bli hyresvärd?
När dina hyresgäster är på plats är din huvudsakliga skyldighet som hyresvärd att underhålla fastigheten. Men om du bor i en annan stad, delstat eller till och med land, hur hanterar du det när ett rör går sönder eller luftkonditioneringen dör i mitten av augusti?
"Jag råder människor att få ett hemgarantiprogram på plats", säger Holmes. ”Saker kommer att gå fel - det gör de alltid. Ett hemgarantiprogram förhindrar en enorm egenkostnad när det händer. ”
De flesta hemgarantiprogram har en premie som du betalar en gång om året. Sedan, när något går fel som din husägares försäkring inte täcker - som en diskmaskin som läcker eller ett kylskåp som inte svalnar - ringer du hemgarantiföretaget. Du betalar en "sambetalning", vanligtvis mellan 50 och 60 dollar, och hemgarantiföretaget hämtar resten av fliken reparation.
Om du inte vill betala den första premien på hemgarantin, använd dock en hantverkare. "Att gå utanför din komfortzon kan kosta mer pengar än reparatörer", säger Cortez. ”Det är många gånger värt det att anställa en expert. Hitta en bra allround-hantverkare som är pålitlig. ”
Pengarhantering
Även om processen för att få en fastighet att hyra och hantera den kan vara heltäckande för nybörjade hyresvärdar, är hantering av dollar och cent en kritiskt viktig faktor.
• Försäkring: Prata med ditt försäkringsbolag om att hyra ut din fastighet, säger Mincher. "Du kommer att överföra din täckning från en husägares policy till en policy för förvaltningsfastigheter, som kommer att täcka den faktiska strukturen men inte innehållet", säger han och tillägger att det är kritisk att hyresvärdar gör det klart för sina hyresgäster att deras täckning inte skyddar hyresgästens ägodelar eller ansvar. "Hyresgästernas policy är så billig", säger han. ”Vi får i stort sett våra hyresgäster att få dem. Vi går praktiskt taget ner dem till försäkringskontoret. ”
• Skatter: Detta kan vara komplicerat för ägare / hyresvärdar. Om du planerar att sälja fastigheten under de närmaste åren vill du förmodligen bara dra av dina fastighetsskatter som vanligt. Men om du överför den till en riktig förvaltningsfastighet och inte planerar att sälja ett tag kan det finnas andra skattefördelar. Du kan avskriva hyresfastigheter, säger Mincher, vilket är en verklig skattefördel eftersom bostadspriserna faktiskt borde uppskattas. "Om en fastighet hålls för investeringsändamål och du genererar hyresintäkter kan du avskriva fastigheten", förklarar han. Även om det är bäst att konsultera en revisor, förklarar han att bostadsfastigheter kan avskrivas i 27-1 / 2 år. ”Så om jag ägde 50 hyresfastigheter kan jag avskriva i genomsnitt 10 000 USD per år för var och en; det är 500 000 dollar per år i skatteavdrag jag får som jag aldrig behövde skriva en check för. "
• Insamling av insättningar och hyra: Ta din hyresgästs deposition och öppna ett separat bankkonto för det, säger Mincher. "Observera på kontot att det är ett" förtroendekonto ", vilket betyder att det är någon annans pengar du innehar, säger han och förklarar att eftersom det är en insättning och hyresgästen bör få tillbaka hela eller större delen om de upprätthåller deras överenskommelse, det är verkligen deras pengar, inte dina. Mincher säger att det också är en bra idé att skapa ett annat hyreskonto. "Jag brukade ha 20 hyresgäster vid min dörr den första i varje månad och väntade på att betala sin hyra", säger han. "Men jag kom fram till ett system där jag skickar en faktura och en insättningsbiljett nu, och de kan bara sätta in sin hyra på valfri filial i min bank varje månad istället för att försöka komma till mitt hus för att göra det." Han föreslår också att man ställer in automatiska utkast så att hyresgäster kan välja att bara få sin hyra uttagen från sitt konto varje månad. "Nästan alla banker kan ställa in det", säger han.
• Återlämnande av insättningar: Du kan inte bara samla in en deposition på 2000 $ och sedan bara besluta att återbetala $ 1500 av det när hyresgästen flyttar ut, säger Mincher. "Du måste skicka dem en detaljerad specificering", säger han. När din hyresgäst flyttar ut, se till att ringa till alla de företag som din hyresgäst hade service med för att se om det finns några utestående räkningar. I så fall dra av det från insättningen, säger Mincher, tillsammans med en detaljerad, detaljerad lista över eventuella reparationer du måste göra.
Juridiska frågor: Skydda dina intressen
Oavsett hur mycket du kan lita på din hyresgäst, gör aldrig affärer baserat på ett handslag och ett talat avtal.
"Att få ett bra hyresavtal är mycket, mycket viktigt för både nybörjare och erfarna hyresvärdar", säger Mincher, som rekommenderar att boka en tid med en fastighetsadvokat för att gå igenom dina dokument innan du har någon undertecknat. Det kan kosta lite mer, men det är ett pris som är värt att betala när du anser att konsekvenserna av ett hyresavtal har gått sämre. En lokal fastighetsadvokat bör känna till hyreslagen, som kan variera från kommun till kommun. Du kan också kontakta fastighetsförvaltningsföretag, ditt bostadsavdelning eller din lokala fastighetsnämnd för mindre formell rådgivning.
"På det här sättet kan du ta reda på om det finns några formulär eller bilagor som behöver ingå i ett hyresavtal, för om du inte vet om dessa kan det få några ganska allvarliga konsekvenser", säger Mincher och tillägger att det på college staden Fort Collins där han bor och hyr fastigheter, måste hyresvärdar också ha information om beläggning. "Det här kom från människor som klämmer fast flera collegeungar i ett hus", säger han. "Nu måste hyresgästerna underteckna ett formulär som erkänner att staden har en regel att högst tre personer som inte är närstående kan bo i ett hus." Om det här formuläret saknas, säger Mincher, kan hyresvärden få böter på 1 000 dollar en dag .
Förutom höga böter säger Mincher att det finns några former som krävs för att faktiskt göra ett hyresavtal giltigt. "Till exempel, om ett hus har bygglov från före 1979 måste du ha en av EPA: s blybaserade färgupplysningar som en del av hyresavtalet, eller så är det helt tomhet ," han förklarar.
Och medan du hoppas på det bästa med dina hyresgäster, säger Holmes att det är klokt att förbereda sig för det värsta. "Se till att alla statliga lagar behandlas, så att om du måste avvisa någon, har du lagen på din sida", säger han och tillägger att ett samråd med en fastighetsadvokat är det bästa sättet att hantera detta. "Om du inte gör det och du går till ett utvisningsförfarande och det finns ett kryphål som du saknade i hyresavtalet kan någon hamna hyresfritt i ditt hus.
Fastighetsförvaltning
Att anställa ett fastighetsförvaltningsföretag kan ta mycket av huvudvärk av att hyra ditt hem om du väljer rätt. Förvaltningsföretag tar vanligtvis en del av varje månads hyra i utbyte mot hantering av screening, hyresinsamling, reparationer och andra dagliga hyresvärdshanteringsaspekter.
Fastighetsförvaltare tar antagligen antingen en procentandel av den månatliga hyran - var som helst mellan 10 och 15 procent är vanligt - eller så tar de avgif.webpterna i förskott, ibland lika mycket som den första månadens hyra. "När dina nybörjare går, är det tio procent av deras månadshyra förmodligen en stor del av den muttern", säger Mincher. ”Säg deras betalning (PITI) är 950,00 dollar i månaden och de hyr (hemmet) för 1 000,00 dollar. Om de klarar det själva kan de förmodligen få dessa siffror att fungera, men om de sätter en fastighetsförvaltare i mixen får de nu bara $ 900 i hyra. ”
Förvaltningsföretag kommer att hantera hyresgästen screening, kredit rapporter och andra kontroller innan hyresgästen flyttar in. Men du måste välja rätt företag eller person. "Välj någon som är mer inriktad på ledning än försäljning", säger Holmes. ”Särskilt om du bara vill få tillbaka så mycket pengar som möjligt tills marknaden kommer tillbaka. Om du inte har någon som har erfarenhet av att hyra ett hus kan det sitta på hyresmarknaden längre än det borde. ”