Sedan andra världskriget har den federala regeringen haft sin hand i att främja och stödja prisvärda bostäder genom GI-räkningar och finansiering med låg ränta. Dessa policyer och subventioner var mycket effektiva för att hjälpa återvändande geografiska beteckningar och andra förstagångsboende att komma in i sina första hem. Men med snabb ekonomisk tillväxt och Baby Boom har traditionella federala subventioner inte ensam kunnat hålla jämna steg med den växande överkomliga skillnaden. Familjer behöver säkra och anständiga ställen att bo på. Samhällen behöver tillräckligt med bostäder, till alla prisnivåer, och företag behöver bostäder som är överkomliga för sin personal.
Prisvärd att köpa
Den federala regeringen definierar bostadsöverkomliga priser som bostadskostnader som inte överstiger 30 procent av hushållens inkomst. Bostadskostnader definieras som hyra eller princip, ränta, skatt och försäkring kombinerat (PITI). Om vi antar att du tjänar medianinkomsten 2002 på 43 318 USD (USA: s folkräkning) skulle du inte spendera mer än 1 083 USD per månad på bostadskostnader. Om vi också antar att du köper ett hem till medianpriset på 158 300 $ 2002 (National Association of Realtors), skulle du behöva betala en handpenning på 28 890 $ för att köpa bostaden och ändå uppfylla definitionen av "överkomligt . ” Naturligtvis finns det andra faktorer som påverkar den här affären, inklusive hypoteksränta, lånets löptid, poäng och stängningskostnader. Ändra någon av dessa faktorer och din utbetalning eller månatliga betalningar kan gå upp eller ner. Och när du tar med poäng och stängningskostnader, skulle ditt totala kontantutlägg vid stängning vara över $ 33 000! Enligt regeringens definition kan det här huset vara överkomligt att äga, men med så mycket kontanter som krävs i förväg, skulle det vara överkomligt för dig att köpa?
Prisvärd att bygga
En viktig faktor i prisvärdheten är kostnaden för att producera bostäder. Bygggrupper hävdar ofta - och statlig statistik stöder dessa påståenden - att husbyggnad traditionellt leder nationen ur lågkonjunktur. Det är inte konstigt när man tänker på att hushållsbyggnad gynnar inte bara handeln utan också tillverkning, professionella tjänster och till och med transport. Men efterfrågan på nya bostäder kan orsaka brist på arbetskraft och material. Förseningar på grund av väder- eller tillståndsproblem ökar också kostnaderna och dessa kostnader överförs till köparen. Byggare av nya bostäder arbetar vanligtvis med relativt smala nettovinstmarginaler på 5 procent till 10 procent, så även en liten ökning av kostnaderna kan minska drastiskt till en byggares vinst och öka bostadskostnaderna för köpare.
En erfaren byggare kan hjälpa husköparen att hålla nere kostnaderna genom noggrann design och materialval. Denna process kallas ”value-engineering” och som köpare är det i ditt bästa intresse att hitta en byggare som förstår det. Men även om byggbranschen verkligen drar nytta av innovationer inom material och metoder, kan den oberoende byggaren i allmänhet inte ha någon större inverkan på den övergripande bostadsöverkomligheten. Tänk på det så här: En herrgård på 750 000 $, i sin kärna, är byggd med i huvudsak samma material som en $ 125 000 ranch med tre sovrum. Det är inte bara ytbehandlingarna som gör den uppblåsta prislappen.
Att sänka bostadskostnaderna
Ett av de viktigaste sätten att uppnå överkomliga priser är att öka bostadsdensiteten. Markanvändningsregler på federal, delstatlig och lokal nivå kan ha en enorm inverkan på bostadsöverkomligheten. Regler för våtmarker tar till exempel stora delar av marken ur bostadsmarknaden, vilket minskar utbudet. Lokala zonregler som kräver tomter på fem tunnland för varje enfamiljshus ökar också markförsörjningen. Det finns vissa fasta kostnader för att utveckla alla markområden, inklusive platsplanering och tillstånd, vägar, kraft, avlopp och vatten. Alla dessa kostnader måste inkluderas i försäljningspriset för bostaden som byggs på paketet. Om zonindelning eller andra regler begränsar paketet till byggandet av ett hus, måste alla dessa utvecklingskostnader bäras av det enskilda bostaden, vilket gör att priset går högre. Om zonbestämmelser tillåter en högre täthet av fler bostäder per bostad kan byggaren sprida markutvecklingskostnaderna över alla bostäder, så samma hus skulle faktiskt kosta mindre att bygga och köpa.
Bostadspolicy för prisvärdhet
Lokala myndigheter hoppar vanligtvis in när bristen på prisvärda bostäder börjar skada samhällets vitalitet. I många delar av landet har viktiga arbetare som polis, brandmän, medicinska arbetare och lärare inte råd att bo i de samhällen där de arbetar. Vissa kommuner erbjuder nu subventioner och andra incitament för att stänga överkomliga priser och locka arbetare närmare sina jobb. Andra åtgärder som används av lokala och statliga regeringar inkluderar mandat till överkomliga priser och inkluderande zonbestämmelser.
I Massachusetts, till exempel, är lag 40B en statlig stadga som kräver att varje kommun i staten ska ha en bostadspolicy med målet att ha minst 10 procent av sitt bostadsbestånd överkomligt för personer som tjänar 80 procent eller mindre av områdets medianinkomst (AMI). Sådana åtgärder kan kräva att utvecklare ökar bostadstätheten för att effektivare använda tillgänglig mark. Vissa regler kräver att utvecklare gör en viss andel av de bostäder de bygger överkomliga. Act 40B var en av de första sådana stadgarna i landet och har delvis varit ansvarig för skapandet av cirka 18 000 enheter av bostäder som uppfyller denna prisnivå. Maine följde efter med en liknande lag. Idag finns det en växande lista med stater, i alla delar av landet, med befintlig eller pågående lagstiftning som främjar och / eller förordnar bostadsöverkomliga priser.
Det finns också ett antal ideella organisationer och program som specifikt tar upp bostadsöverkomliga priser. Gemensamma markförtroenden (CLT) är till exempel vanligtvis privata, ideella enheter som säkrar bidrag och donationer för att köpa mark och bostäder för långsiktig överkomlighet. De flesta CLT säljer husen men håller marken "i förtroende" genom långvariga markuthyrningar till husägaren. De flesta CLT-leasingavtal kräver någon form av kapitalbegränsning så att när huset säljs förblir det överkomligt för nästa köpare. Andra organisationer inkluderar Habitat for Humanity, NeighborWorks, statliga bostadsfinansieringsbyråer och lokala bostadsmyndigheter. Ett relativt nytt federalt program, som administreras genom lokala bostadsmyndigheter, gör det möjligt för berättigade hyresgäster att använda sina bostäder i avsnitt 8 för att köpa ett hem. Lokala banker och hypotekslångivare har ofta den senaste informationen om låneprogram för förstagångsköpare.
Fallstudie: Gemenskapens markförtroende sparar bostäder
Staden Burlington, en stad med cirka 40 000, är Vermonts största stad. Trots sin stabila ekonomi och småstadscharme har Burlington sin andel av storstadsproblem: höga hyror, frånvarande hyresvärdar, åldrande bostadsbestånd och löner som släpar efter stigande bostadskostnader. 1984 grundade stadsledare och bostadsförespråkare Burlington Community Land Trust (BCLT), den första kommunalt finansierade CLT. Idag är det den största CLT i USA med över 2500 medlemmar.
En CLT är en demokratiskt styrd samhällsorganisation som förvärvar mark och byggnader och håller marken i förtroende för det större samhällets bästa. När det gäller prisvärda bostäder tar denna modell bort markkostnaden från bostadskostnadsekvationen, vilket gör huset mycket billigare. Dessutom ger markförtroendet ett långsiktigt (vanligtvis 99 år), förnybart hyresavtal till husägaren. I utbyte går husköpare med på att begränsa hemmets pris om och när de bestämmer sig för att sälja det. I många fall får CLT det första alternativet att köpa tillbaka huset till ett formelbestämt pris. Husägare får mindre eget kapital av försäljningen, men denna begränsning säkerställer att huset blir överkomligt för nästa köpare.
I genomsnitt är ett första gången BCLT-hem överkomligt för människor med 62 procent av områdets medianinkomst. Vid återförsäljning är det genomsnittliga BCLT-hemmet överkomligt för personer som tjänar 57 procent av AMI, men försäljningen ger ägarna en nettovinst på över 6000 dollar.
Att begränsa eget kapital kan ha varit en radikal idé för 20 år sedan, men modellen har blivit mainstream. När Burlington Community Land Trust inrättades 1984 fanns det bara en handfull CLT. Idag finns det över 160 i 34 stater och andra i Kanada och Storbritannien