Den sista genomgången är en mycket viktig del av hemköpsprocessen. Oavsett hur många gånger du tittar på ett hem innan du gör ett erbjudande, är den slutliga genomgången annorlunda. Fortsätt läsa för att ta reda på varför det är så viktigt, vad du ska leta efter och vad du kan göra om något är fel.
Syftet med en sista genomgång
När du gör dig redo att köpa ett hem är den sista genomgången viktig. Det är inte en formalitet, som den sista vandringen i en skönhetstävling. Nej, dessa resultat kan faktiskt avgöra om och när du ska stänga det nya hemmet. "En genomgång är din sista titt på hemmet du köper innan du stänger", förklarar Stephanie Minnich, försäljningsagent på Falk Ruvin Gallagher Team på Keller Williams Realty i Whitefish Bay, WI.
”Vi har sannolikt inte varit i hemmet sedan inspektionen, så syftet med genomgången är att se till att det är i samma skick, bekräfta överenskommet arbete från inspektionen har slutförts och att allt som ingår i erbjudandet förblir i hemmet, säger hon.
Tänk inte på den slutliga genomgången som valfri
Helst skulle den sista genomgången ske precis innan den stängdes. Med andra ord skulle du lämna genomgången och sedan gå över till avslutningen. Ibland är den tidsramen inte praktisk. Det borde dock inte vara längre än några dagar eftersom husets status kunde ha förändrats. Till exempel på söndagen var hemmet bra, men vid fredagen kan ett träd ha fallit på det eller flyttarna kan ha lämnat vattnet rinnande i diskbänken och nu har det flödat över och översvämmat hemmet. Valfritt antal saker kan hända över en längre tid.
"Om en köpare inte kan vara med i genomgången, bör en representant eller den betrodda agenten vara närvarande", råder Betsy Ronel, en licensierad fastighetsförsäljare hos Compass i Westchester County, NY. "Den sista genomgången är dags att se till att huset och fastigheten är i det skick de var i när du gick kontrakt", säger hon. Även om det inte krävs, rekommenderas det starkt, och det är till säljarens fördel.
Vad ska du leta efter
Under den sista genomgången letar du efter allt som är ur funktion, något ovanligt eller reparationer som inte har gjorts. "Huset borde vara åtminstone rena kvastar, med alla saker i ordning", säger Ronel. ”Inget skräp, möbler, färg etc. får lämnas om inte detta avtalats i kontraktet.” Du vill inte vara mottagare av skräp som säljare lämnar efter sig.
Ronel tillhandahåller också följande lista över saker att kontrollera:
- Vatten ska vara på och fungera.
- Ljusarmaturer ska vara på plats och fungera.
- Det får inte skada väggar, golv, skåp, dörrar, fönster, garageportar eller exteriör.
- Annat än potentiellt tomare, bör huset se likadant ut och vara lika sund som det var när man tidigare sett det.
Dessutom levererar Minnich några andra saker att leta efter under en sista genomgång:
- Se upp för oväntade problem som skador från en flyttare eller en storm som nyligen har orsakat vattenskador.
- Bekräfta att allt som ingår i erbjudandet fortfarande finns i huset. Detta inkluderar inventarier, apparater och andra överenskomna föremål.
- Bekräfta att allt arbete från inspektionsändringen har slutförts. Kontrollera till exempel fönstret som måste fixas eller en ny varmvattenberedare som måste installeras.
Skulle något stoppa stängningen?
Beroende på vilka typer av problem du hittar under genomgången kan du bestämma dig för att trycka på pausknappen vid stängningen. Om du till exempel upptäcker ett nytt problem som inte var där under erbjudandet eller inspektionen, säger Minnich att detta definitivt kan stoppa stängningen. "Låt oss till exempel säga att varmvattenberedaren har börjat läcka, eller så har en säljare inte tagit bort en majoritet av sina personliga saker och det är tydligt att de inte kommer att göra det före utgångsdatumet." Hon förklarar att något som en gammal soffa som fortfarande finns i källaren verkligen skulle vara problematisk.
Dessutom säger Ronel att det kan förekomma förklädda skador på strukturen, golvet och väggarna. Tyvärr hittar vissa säljare på det hårda sättet att hemuppställning inte kan dölja dessa problem. "Om trägolvet i vardagsrummet har stora fläckar på det som aldrig avslöjades tidigare eftersom det fanns en iscensatt matta på plats från den första visningen till den sista inspektionen, kan det också stoppa stängningen", förklarar Ronel.
Det kan också stoppas om några av de föremål du förhandlat fram när du köper huset inte längre finns där. "Till exempel, om du kom överens om att säljarna skulle lämna sina AC-fönsterenheter och de inte gjorde det, är det ett problem", säger Ronel. Om flyttarna lämnade ett enormt bråk i väggarna i hallen, måste det också fixas eller på annat sätt förhandlas fram. "Ett annat exempel är en storm som störtade en tung trädgren och skapade ett hål i taket", säger hon.
Vad händer sen?
Så, kan dessa problem avbryta försäljningen av huset? Nej, vanligtvis inte. "Stängningen är vanligtvis försenad och köparen och säljaren arbetar tillsammans för att lösa eventuella problem", förklarar Minnich. "Det kan antingen lösas snabbt eller så arbetar vi tillsammans med en plan för att gå vidare och stänga huset."
Men det har potential att ändra vad som kan ha varit en hjärtlig transaktion. "Det här är saker som inte visar god tro och sätter en sur ton för de sista ögonblicken av överföringen", varnar Ronel. "Alla dessa saker kan hanteras av advokaterna eller ombuden, men de garanterar definitivt ett stopp i det avslutande förfarandet tills de har lösts."