Rätt iscensättning gör nästan mirakel - med betoning på "nästan". Men det kommer inte att distrahera köpare från att märka stora problem med ditt hem. "Iscenesättning kan vara ett utmärkt sätt att visa upp ett hem så länge det inte finns några andra uppenbara problem", säger Patrick Garrett, mäklare / ägare i Birmingham, Alabama. "Men iscensättning var aldrig utformad för att dölja problem med hemmet." Så istället för att försöka kamouflera ditt hems vårtor med kreativ iscensättning, är det bäst att ta itu med viktiga problem innan du släpper ut ditt hem på marknaden. Här är bara ett urval av problem som du inte bör försöka dölja med iscensättning.
Grundfrågor
Oavsett hur imponerande dina insatser är, säger Garrett att köpare kommer att märka problem som kan signalera ett grundproblem. "Till exempel lyfter golv som är vågiga eller knäcker vanligtvis röda flaggor hos den typiska köparen", säger han. Medan ojämna våningar ibland bara är resultatet av att huset har lagt sig, konstaterar Garrett att de också kan vara ett varningstecken för stora grundfrågor som kan kosta tusentals dollar.
Hans syn delas av Candice Williams, fastighetsmäklare vid RE / MAX Space Center i League City, Texas. Enligt Williams kan köpare känna sig sneda eller förskjutna i grunden. "Jag har arbetat med köpare som satte en marmor på golvet för att se om den rullade för att bekräfta grundproblem som en säljare försökte dölja med möbler."
Grundfrågor kan också dyka upp i hemmets väggar. Även om ny färg tillfälligt kan dölja sprickor på innerväggar, utsätter hemmets utsida alltid sanningen eftersom sprickor i ytterväggarna eller plattan inte kan döljas med iscensättning. Williams rekommenderar att stiftelsen repareras med en överlåtbar garanti, eller att "vara beredd att sälja fastigheten under marknadsvärde."
Dåligt golv
Vissa husägare försöker dölja golvproblem med mattor. "En säljare försökte täcka skador på golvet med en matta, men köparna och jag kände skillnaden i golv även med skor på när vi gick på mattan", delar Williams. När de lyfte mattan upptäckte de stora skador på lövträet under. "Inte ens världens finaste matta kan distrahera från det plus, det skapar misstro mot säljaren." Det är inte bara trägolv som hindrar iscensättning: "Kakel installerat med dåligt hantverk och slarvig injekteringsbruk känns grovt och är svårt att gå på. Det finns inga distraherande köpare från detta," säger hon.
Detsamma gäller mattor. "Jag rekommenderar att du byter ut slitna eller smutsiga mattor eller andra golv eftersom köpare kommer att märka det oavsett mattor eller möbelplacering", varnar Bill Golden, mäklare / biträdande mäklare på RE / MAX Around Atlanta i Atlanta, Georgia.
Färgproblem
"De mest snygga föremålen i världen kommer inte att distrahera köpare från att märka ett trött lackjobb", säger Golden. Och om du bestämmer dig för att måla om, kommer köpare också att märka om du gjorde jobbet slumpmässigt. "Det är viktigt att förbereda din yta på rätt sätt, att använda rätt material och att reparera problem som du täcker upp", säger Michael DiMartino, senior vice president för installationstjänster vid Power Home Remodeling i Chester, Pennsylvania. Om förberedelsen saknas kan det hända att du får bubblor i färgen, genomblödning och andra problem.
Föråldrade funktioner
Dessutom distribuerar iscenesättning inte köpare från att märka att du inte har uppdaterat hemmet. Till exempel "Vissa säljare renoverar delvis bostäder men lämnar popcorn (eller stipple) tak", säger Garrett. "Många köpare kommer att undvika bostäder med popcorntak på grund av de höga kostnaderna för att ta bort dem ordentligt och säkert." Han konstaterar att borttagningsprocessen inte bara är arbetskrävande utan också kan släppa ut farliga asbestfibrer i luften.
Ett trött, daterat kök kommer också att vara uppenbart, oavsett iscenesättning. "Gamla, rostiga, smutsiga apparater, en klumpig eller ineffektiv planlösning och spruckna, skadade, ojämna diskar kan inte döljas", varnar mäklaren Gerard Splendore från Warburg Realty i New York City. "Köksskåp med trasiga dörrar eller hängande hyllor kräver omlackering, reparation eller, som en sista utväg, byte."
Ditto för badrum. Splendore förklarar att hemuppställningar helt enkelt kan ge upp när de möter ett hopplöst dåligt badrum eller kök och bara jobbar hårdare för att få de andra områdena i hemmet att lysa. I stället för att försöka iscensätta ett oåterkalleligt daterat utrymme är det mycket bättre att lägga upp en bild av ett praktiskt taget renoverat kök eller bad online och inkludera en rendering av ett ombyggt kök på fastigheten för att ge förslag till en blivande köpare som saknar syn eller fantasi ," han säger.
Konstigt placerade objekt
Ibland används iscenesättning för att dölja viktiga men oattraktiva komponenter i hemmet. "I varje hem finns det" fula "nödvändigheter - saker som väggventiler och brytare", säger DiMartino. "Tyvärr placeras de ibland i områden som är mindre än idealiska smackbrickor mitt i en högtrafikmur." Även om det är frestande kan det faktiskt locka dem att dölja dessa nödvändigheter med konstverk eller väggdekor. "Om inte köparna är intresserade av att flytta platsen, vilket kan kosta ett ganska öre om det innebär omläggning av kanaler, måste de fundera på om det är en affärsbrytare eller inte."
Överväldigande lukt
Trevliga dofter kan göra ett hem tilltalande till en viss grad. "Ljus, plug-ins eller luftfräschare kan vara sensationella och skapa en atmosfär, men köpare undrar också om det finns andra dofter som lurar under", säger DiMartino. Detta gäller särskilt om det finns flera ljus eller om plug-ins och luftfräschare är lite för starka. "Köpare vet att cigarettrök eller lukt från husdjur kan sippra in i husens väggar, trägolv och strukturella element och bli nästan omöjliga att bli av med", säger han.
Gardintrick
Det är ett tidskänt trick att placera fönsterbehandlingar närmare toppen av en vägg för att dra upp ögonen och få ett rum att se större ut än det faktiskt är. "Dessutom kan stagers också använda fönsterbehandlingar för att täcka över äldre eller små fönster", konstaterar DiMartino. Var försiktig med sådana strategier eftersom smarta köpare vet att dra fönsterbehandlingarna åt sidan för att se vad som ligger under. "När köpare märker att den faktiska fönsterstorleken inte är vad de föreställde, vilket leder till mindre naturligt ljus eller asymmetriskt rumsflöde, kan det vara en affärsbrytare för vissa", säger han.
Överprissättning
Även den mest perfekta scenen spelar ingen roll om ditt hem är för dyrt. Detta är ett problem som inredningsarkitekten och arkitekten Justin Riordan möter om och om igen. Grundare av hemmestyrningsföretaget Spade and Archer Design Agency, med platser i Portland, Seattle och Los Angeles, konstaterar Riordan att säljaren ofta vill ha mer än huset är värt ”och förväntar sig att stagen och fastighetsmäklaren hittar en köpare som är villig att betala för mycket. ” Det är ett tillvägagångssätt som är avsett att misslyckas: "Med det enkla att hitta fastighetsvärden i nästan alla hörn av internet är dåligt informerade patsier få och långt ifrån", säger han.
Stora system
De flesta köpare är inte experter på att avslöja vad som är fel med deras potentiella nya hem, så strategisk iscenesättning kan lyckas dölja ett stort antal problem - från början. Men några av dessa frågor kommer att dyka upp när köparens heminspektör kommer in i bilden. Inspektörer, påpekar Riordan, är skickliga på att se bortom den ytliga iscensättningen. "Heminspektören kommer att granska arbetssystemen som uppvärmning, luftkonditionering, ventilation, VVS och el, samt utsidan, som inkluderar taksystemet." Allt kommer att avslöjas under inspektionen. "Ingen mängd hemuppställning kommer att göra ditt tak nytt, ditt AC kallt eller ditt elektriska system uppfyller koden", säger Riordan.