Du vet vad du har betalat för ditt hem och hur mycket huset bredvid kostar. Du vet vad du har lagt i renoveringar. Men vad du kanske inte vet är hur mycket en långivare är villig att finansiera om ditt hus är till salu, om du är på marknaden för att refinansiera, eller om du överväger att lägga till ett kreditkapital (HELOC). Det är där en bedömning kommer in. Bedömningar kan också användas för att dela upp egendom under en skilsmässa eller en boendeavgörelse, bestämma ett hems värde för att ta bort inteckningförsäkring eller ange ett värde för skattemässiga ändamål.
I fastighetstransaktioner bestämmer värderare en fastighets verkliga marknadsvärde, vilket är det mest troliga priset som den skulle sälja på en fri marknad. Långivaren använder sedan denna information för att avgöra hur mycket som ska lånas ut mot fastigheten, oavsett om det är en direktförsäljning, en refinansiering eller ett eget kapital. Om du inte känner till utvärderingsprocessen hjälper det dig att se hur proffs når de siffror som hjälper långivare att komma fram till en siffra. Här är en titt på hur de fungerar.
Det grundläggande
Eftersom regeringen kontrollerar hur bedömningar genomförs är de överflödiga i regler. Som en allmän regel vid försäljning av ett hem anställs värderingsmannen av långivaren och långivaren överför kostnaden till köparen, vanligtvis i ansökningsavgif.webpten. Vid en refinansiering eller när du skaffar ett bostadskapital betalar husägaren för bedömningen.
En värderare jämför försäljningspriset för ett hem med det för liknande bostäder som nyligen har sålts i samma område. Dessa kallas jämförbara. Även om det inte finns någon bestämd regel, vill en långivare att finansiera en inteckning, se minst tre jämförbara. Bedömare försöker göra en jämförelse mellan äpple och äpple. Till exempel skulle en värderingsman inte kontrastera en 1700 kvadratmeter stor ranch med en två våningar Cape Cod som är dubbelt så stor.
Kostnaden för en bedömning varierar beroende på region, men en köpare bör rimligen förvänta sig att den lägger till 300 till 500 dollar till slutkostnaderna. En husägare som refinansierar eller lägger till en andra inteckning kan bli ombedd att betala avgif.webpten i förskott.
Bedömningar Uppskattningsvärde
John Bredemeyer från Realcorp, ett Omaha-utvärderingsföretag, säger att utvärderingen inte är en analys av det överenskomna försäljningspriset utan en uppfattning om fastighetens värde. ”Priset är den del som köparen och säljaren är överens om, och det kan vara samma som, högre än eller lägre än marknadsvärdet”, säger han. Bedömningen är å andra sidan en uppskattning av det mest troliga priset som fastigheten skulle hämta under normala marknadsförhållanden och det används för att bestämma hur mycket pengar ägaren kan låna med huset som säkerhet.
En fastighetsvärderare inspekterar fastigheten, men detta steg är inte detsamma som en heminspektion som beställts av en köpare. En värderare uppskattar ett hems värde medan en inspektör tittar på dess fysiska tillstånd. Både en värderingsman och inspektör kolla in hemmets insida, men en värderare är där för att verifiera antal och typer av rum, planritning, kvadratmeter, ålder, allmänt skick och listade bekvämligheter. En värderingsman kan mäta rummen och partiet och notera platsen såväl som uppenbara brister. Inspektörer rapporterar om både stora och små problem. Till exempel, medan en värderingsman inte skulle kontrollera eluttag för att se till att de fungerar, skulle en inspektör göra det.
Bedömningen är för låg-nu Vad?
Vad händer om fastigheten värderar mindre än det belopp du hoppas på? Bredemeyer säger att du kan ifrågasätta utvärderingen genom att presentera ytterligare information. Överväg att låta din fastighetsmäklare sätta ihop ett jämförelsepaket som väger i din favör eller påpekar bekvämligheter som kan ha förbisetts. Det finns ingen garanti för att du får en justering av utvärderingen, men det är värt att prova.
Ta bort potentiella problem
Snarare än att drabbas av en låg bedömning, undvik de typer av problem som spårar försäljningen. Om du till exempel misslyckades med att få behöriga tillstånd när du byggde om eller lade ett tillägg till ditt hem kan du ha ett problem.
I många fall kan otillåtet arbete stoppa försäljningen av ett hem snabbare än en hammare driver en spik. Hur kan du se om ett tillägg är tillåtet om du inte har lagt till det? Ta en titt på skisserna som finns registrerade på ditt land eller stadsfastighetsskattekontor. Chansen är god att om tillägget inte dyker upp hade projektet inget tillstånd.
Även om avsaknad av tillstånd inte nödvändigtvis hindrar en försäljning av bostäder, kan det påverka utvärderingen. Om tillstånd hittas saknas föreslår Bredemeyer att prata med lokala tjänstemän och säkra en efter det. Det kan kosta dig ett straff, säger han, men på de flesta ställen kommer det inte att vara något problem om det inte finns någon konflikt med motgångslinjer eller zonindelning.
Ett annat säkert sätt att sänka ditt framtida värderingsvärde är att bygga över för grannskapet. Om gatorna i din underavdelning är kantade med blygsamma bostäder med tre sovrum och du fördubblar investeringen på din plats, kommer du att ha svårt, om inte omöjligt, att hitta jämförbara. Att äga det största och mest snygga huset i kvarteret kan vara en affärsmördare när utvärderingen kommer igenom. Bredemeyer rekommenderar att du kontrollerar med en värderingsman innan du fortsätter med stora projekt. "Engagera en värderingsman på framsidan", säger han. "Vänta inte tills du har en hund i den striden."
Råd från en värderingsman
John Brenan, chef för forskning och tekniska frågor för Appraisal Foundation i Washington, D.C., säger att varje stat har sina egna tillståndskrav. Hans byrå ser till att värderare håller sig till reglerna. Både köparen och säljaren "är fastna i känslan av transaktionen", säger Brenan. "Banken behöver veta vad det är värt från en oberoende, opartisk analys."
Brenan råder husägare att se till att förbättringar matchar området och förstå att din investering inte alltid ger en dollar-för-dollar-avkastning på utvärderingen. "Kostnaden är inte nödvändigtvis lika stort", säger Brenan.
Men det är också värt att komma ihåg att dessa förbättringar mycket väl kan vara det som säljer ditt hem.
Om du behöver en kvalificerad värderingsman, kolla in de organisationer som anges på Appraisal Foundation-webbplatsen.