Inbyggda akvarier: bekvämligheten som snabbt blir en ögonskada.
Av alla felaktiga hemförbättringar som Daniel Fries har observerat under sina 30 år som hemvärderare, ligger akvarier på toppen av listan över 2012-förlustledare-hemförbättringar som gav liten eller ingen avkastning på investeringen.
"Det är ingen klok investering", deadpans Fries, som är baserad i Atlanta, GA. Tankens glasdimma, medan smutsiga filter avger en lukt av ruttnande tång. Ännu värre - ja, det blir värre - vissa ägare återanvänder fiskakvarier som reptilbostäder. Och få saker skickar en potentiell hushållsköpare som flyr snabbare än synet av en tjurorm i matsalen.
Akvarier toppar vår lista över "förbättringar" med dålig avkastning på investeringen, men varje projekt på listan har minst en sak gemensamt: en djup överensstämmelse mellan en husägares avsikt och grannskapets standarder.
Lokal kultur, preferenser och marknadsförhållanden dikterar förbättringar. Sänk dina pengar till bekvämligheter som inte återspeglar normen för ditt närområde och du kommer inte ens att få 5% premie över angränsande bostäder, oavsett vad du spenderade, säger Kevin Cross, ägare till Anchorage, AK-baserad real fastighetsbyrå Cross & Associates.
Exempel: bänkskivor i granit undergräver faktiskt marknadsvärdet i Alaska. Extrema temperaturförändringar tvingar konstant sedimentering och återställning av hemmafundamenten, vilket resulterar i snedvridning och sprickbildning av fasta stenytor. Laminat ger precis tillräckligt för att göra det till motmaterialet du väljer.
"Förstå att den som letar efter ett hus kommer att stå framför din med sin mobiltelefon och titta på alla beräknade värden på husen runt omkring dig", fortsätter han. ”När en köpare tittar på ett hus letar de inte efter skäl att köpa ett hus. De letar efter skäl att inte köpa din. Ditt jobb är att ta bort så många av dessa skäl "att inte köpa". Om det är prissatt rätt, rent, iscensatt och ser inbjudande ut, kommer ett äldre hus att sälja snabbare än ett nytt hus även med överlägsna bekvämligheter. "
Köpare hämtar upp prisavvikelser omedelbart och är inte villiga att betala för felaktiga förbättringar … som resten av artiklarna i vår lista över de bästa inte.
Förlustledare nr 2: Inbyggd elektronik
Bragging-rättigheter varar bara några månader när det gäller de senaste tv-apparaterna och ljudsystemen. När nästa gizmo landar på marknaden, suddas dagens glänsande leksak snabbt. Förädlingsvärdet genom splurging för toppmodern fristående elektronik kan vara diskutabelt, men åtminstone kan du enkelt ta redskapet med dig. Inbyggda dominerar ofta hela rummet och deras efterklang kan också försämra användbarheten av angränsande rum.
Ägaren till ett hus på 3 miljoner dollar skröt med Fries att hans inbyggda ljudsystem kostade $ 650.000. Det var överdrivet även för en herrgård. "Han kunde ha spenderat 50 000 dollar på mediarummet och fått lika mycket värde av det", säger Fries. "Du måste betrakta elektronik som personlig egendom, även om de är inbyggda."
Förlustledare nr 3: Att eliminera ett tredje eller fjärde sovrum.
Visst, en klädkammare och ett utökat masterbad skulle vara en försäljningsargument, men bara om det utrymmet inte kapades från ett tredje eller fjärde sovrum. Om grannskapsnormen är tre sovrum har ett hus med två sovrum en allvarlig nackdel. Antalet sovrum ska vara i balans med det gemensamma bostadsutrymmet. Ett hus med för många eller för få sovrum har en skev layout som inte kommer att vara användbar för många köpare. Vill du fortfarande ha den här garderoben? Du kanske kan motivera det om du tillämpar den andra huvudregeln för återvändande (Fortsätt läsa).
Förlustledare nr 4: Överförbättring av källaren.
Förbättringar av lägre betyg betalar aldrig tillbaka så mycket som utrymme som renoverats eller läggs till högre betyg. Jämför noggrant kostnaden för att renovera vinden, lägga till en takvåning eller till och med höja taket till en avancerad källarrenovering. Detta gäller särskilt för billiga hus. Högklassiga hus kan mycket väl kunna behålla värdet på en färdig källare, men bara om allt ovanstående utrymme är beboeligt.
Förlustledare nr 5: Expansivt utomhusbostadsutrymme som inte stämmer överens med klimatet.
Utomhuskök med manliga grillar och veddiskar kan användas tio månader om året i söder, så de här projekten behåller värdet, säger Fries. Inte så mycket i norr, där en öppen spis är en mysigare investering. Cross rapporterar att vattenfunktioner inte säljer hus i Alaska, med tanke på att de ligger under fyra meter snö under halva året. Särskilt om du flyttar, lägg dig till den lokala livsstilen innan du skapar en solrum, avskärmad veranda, ett detaljerat däck eller utekök.
Var och en av dessa fasor är grundad i den stora missuppfattningen om hemförbättring: om du bygger det, kommer de att betala. Fries förklarar att värderingsriktlinjer kommer att tvinga en utmaning från långivaren om förbättringar ökar marknadsvärdet på huset mer än 10% från dess värde utan förbättringen. När du räknar ut budgeten för ditt projekt, håll den totala fliken till högst 10% av det aktuella värdet på ditt hus. Spendera mer bara om du räknar återbetalningen när det gäller personlig njutning.
Använd som referens Ombyggnad tidningens årliga Cost vs. Value Report. Regionala breakouts visar kostnaden för ombyggnad, avkastning och skillnad. Genomsnitten är användbara för uppskattningar av benchmarking och kan hjälpa dig att ställa förväntningar från början.
Det kan vara en balanshandling att polera till perfekt avkastning, särskilt om du förväntar dig att sälja huset snart. Överväg att sätta in en måttligt prissatt kontaktpunktförbättring som kan göra rummet minnesvärd. Till exempel kan bara en inbyggd specialapparat i köket vara en försäljningsargument. Apparaten kan vara en uppvärmningslåda eller en vinkylare, eller en spis med fem brännare med en stek i stället för den vanliga fyra-brännaren. Även då beräknar du din återbetalning i form av en kortare försäljningstid, inte i termer av dollaravkastning.
Det finns en motgif.webpt mot felaktiga förbättringar. Bedömare kallar det ”kostnaden för att bota”, och det är det andra huvudregeln för återvändande. Hur mycket kostar det att riva ut den kränkande bekvämligheten och få den delen av huset att se bra ut, normalt?
Kostnaden för att bota ett övergiven akvarium är bara cirka 1 000 dollar. Kostnaden för att återföra en klädkammare till ett sovrum kan vara så lite som $ 500. Men kostnaden för att riva ut en algtäppt, sönderfallande pool kan gå tio gånger så mycket. Om du är osäker, få två uppskattningar: en för att lägga in förbättringen, den andra för att ta ut den.
Om du måste ha det, budgetera tid och pengar för "botemedlet" och se till att du pressar varje ögonblick av lycka från den funktionen under tiden.